זכרון יעקב -- "גבעת עדן"

Givaat Edenגבעת עדן היא שכונה יוקרתית בצפונה של זכרון יעקב. גבעת עדן היא שכונה צעירה יחסית, שהביאה לזכרון יעקב תושבים חדשים רבים בשנים האחרונות, וממשיכה להיות אחת השכונות המבוקשות ביותר.

 

את גבעת עדן אנחנו מחלקים נדל"נית לשני איזורים עיקריים. גבעת עדן המערבית (איזור רחוב הנורית, הרקפת, הנרקיס, הכלנית והסביון) וגבעת עדן המזרחית (איזור הרחובות הכרכום, החצב, הסתונית). רחוב בן גוריון הטבעתי היוצא וחוזר מאיזור ביה"ס החורש הוא הרחוב הראשי החוצה את השכונה והמחלק אותה בין "המערבית" ל"מזרחית".

 

מה מושך את הקהל לגבעת עדן?

 

המשיכה לגבעת עדן נובעת ממספר גורמים. ראשית הביקוש הער לצמודי קרקע, שהינו סוג הבית המבוקש ביותר בזכרון יעקב וגבעת עדן הינה כולה צמודי קרקע, שנית, הפיתוח בגבעת עדן, שנעשה על ידי חברת "מבני תעשייה" עבור מינהל מקרקעי ישראל חדש יחסית, וכולל תשתיות תת קרקעיות (כך שאין חוטי ועמודי חשמל וטלפון מעל פני הקרקע). כן כולל הפיתוח את פארק השעשועים הגדול ביותר בזכרון יעקב (והכולל מגרשי כדורסל, שבילי הליכה, מתקני משחק לילדים פינות ישיבה, ופינות ברביקיו) בית הספר החורש נמצא בפתח השכונה ומאפשר הליכה ברגל לילדי השכונה כמעט מכל מקום בה. בית הכנסת "החורש" פועל בבית הספר בשבתות וחגים. קיימת תכנית לבניית מבנה עצמאי לבית כנסת בקרבת בית הספר. סיבה חשובה נוספת היא הנוף המרהיב הנשקף כמעט מכל בית בשכונה. בחלק המזרחי נשקף נוף ארצישראלי מדהים לכיוון ואדי מילק, שפייה, איזור בת שלמה ורכס המוחרקה בכרמל. בחלקה המערבי של השכונה נשקף נוף ים ייחודי בישראל - כ30-40 קילומטר של חוף ים מסטלה מאריס בחיפה, דרך כל יישובי חוף הכרמל, ועד אחרי תחנת הכח בקיסריה. תכנונה של השכונה הוא כזה שאין בה כל מסחר או שירותים אלא רק מגורים. בכלל, אופיה של השכונה מזכיר מאד את תכנונה של שכונת מגורים אמריקאית טיפוסית, ואולי זה פשר הענין הרב שמגלים בה תמיד תושבים חוזרים ועולים מארה"ב. לשכונה שתי כניסות סמוכות זו לזו בדרך פינלס פינת רחוב בן גוריון ובמעלה מנחם בגין שמהווה את הכניסה הנוחה לשכונה מכיוון כביש חיפה תל אביב. אוטובוס של אגד משרת את השכונה כפעמיים ביום, וככלל יש לומר, השכונה מתאימה רק למי שיכול לנוע עצמאית ברכבו הוא.  גבעת עדן מאותגרת בקרבה שלה לכבישי 70 ו-4, ובהמהום התנועה שנשמע מהם. הקרבה לקולות המואזין ומדי פעם אירועי השמחה הרועשים בפארדיס הינם חלק מאופי החיים בשכונה.  אופי הבתים בהשכונה מאפשר הרבה פרטיות, ותושבים רבים בה לא יחליפו את מגוריהם בה בכל שכונה אחרת בזכרון יעקב.

 

קצת היסטוריה

 

גבעת עדן הייתה עד 1948 חלק משטחי המרעה של הכפר הסמוך פראדיס. מקור השם גבעת עדן הוא בשמה הקודם "גבעת פארדיס" (פראדיס=פרדייז= גן עדן). עם הקמת המדינה הופקעו שטחים אלה כדי ליצור גבול טבעי (ואדי מילק) בין הישוב היהודי בזכרון יעקב והישוב הערבי בפארדיס. לימים הוסדר גם נושא הפיצוי על הקרקע בהסדר בין המדינה לישוב הערבי.  מינהל מקרקעי ישראל הוא אכן בעלי הקרקע, וזו ניתנת לבעלי הבתים בחכירה, כמו במרבית אזורי המגורים בארץ, אך בשונה מקרקעות הברון ואחרים בזכרון יעקב בהן הבעלות היא פרטית. מינהל מקרקעי ישראל נמצא בתהליך מתמשך של הפרטת הקרקעות שהוא בעלים שלהן, וחלק מתהליך זה כולל את הרישום בפנקס רשם המקרקעין ("טאבו"). רוב תושבי גבעת עדן קיבלו בשנתיים האחרונות הזמנה מהמינהל לרשום את נכסיהם בטאבו, ואלה שעשו כן מחזיקים בנכס שההבדל בינו לבין קרקע פרטית מזערי ביותר.  קיימים מספר מגרשים בודדים למכירה בגבעת עדן, כולם כיד שניה. במכרז מינהל מקרקעי ישראל מלפני כשנה ניתן היה ללמוד על עליה של כ 65% במחיר הקרקע בגבעת עדן בשש השנים האחרונות. מגרשים נוספים מוצעים בפאתי השכונה בשטחים חקלאיים, אולם אין כל ערובה שמגרשים אלה יופשרו אי פעם לבנייה.  שטחים אלה מהווים את הרצועה הירוקה שסביב לזכרון יעקב.

 

האוכלוסיה בגבעת עדן המערבית אמידה, כוללת תושבים חוזרים רבים, הרבה חיפאים שהעתיקו את מקום מגוריהם לזכרון יעקב, ובעיקר, ניתן לומר כי מרביתה של האוכלוסיה הגיעה לגבעת עדן מחוץ לזכרון יעקב.

 

אופי הנכסים

 

כל שכונת גבעת עדן הינה צמודי קרקע. סוג הנכס הטיפוסי הוא בית בודד (וילה), בת שתי קומות. המגרש הנפוץ בשכונה הוא מגרש בן חצי דונם. זכויות הבנייה לוילות בגבעת עדן הינן של כ50% עם הגבלה של 280 מ"ר לשטח הבית הנבנה. בשכונה ניתן על פי תכנית בנין עיר לבנות בריכות שחייה וחניות מקורות, ובעלי בתים רבים אכן ניצלו אפשרויות אלה. לפחות בחלק מהשכונה יש דרישה למחסן לכלי גינה בחצר. יש חובה (כמו ברוב זכרון יעקב) לחנייה לשתי מכוניות בתוך גבולות המגרש. לאורך רחוב בן גוריון, ובחלק מרחוב הרקפת קיימים גם קוטג'ים דו-משפחתיים מרווחים. ברחוב הנרקיס וברחוב הכלנית הוקמו "אשכולות" (כך הם נקראים") - בתים בודדים הנושקים זה לזה בפינה אחת של הבית, ללא קיר משותף של ממש, אך מאפשרים למצות את שטח המגרש כיוון שהם נבנים ממש על גבולו של המגרש כאילו היו בית דו משפחתי. כמו כן הם מאפשרים ברוב המקרים נוף (בחלק גם נוף ים) פתוח. ברחוב בן גוריון, בפרוייקט "טוסקנה" שהוקם על ידי חברת "אליר" כקבלן מבצע עבור הבית הישיר הראשון ואח"כ עבור קבוצת "מזרחי" הסתיימה לפני כשנה בניית 48 קוטג'ים דו קומתיים במבנים ארבע משפחתיים ("שניים קדימה שניים מאחור"). ברחוב החצב סיימה לפני כשנה חברת "אליר" את בניית פרוייקט "מדורגי זכרון", 18 דירות גן ופנטהאוסים בשלושה מבנים מדורגים בני שש דירות כל אחד. לכל הדירות יציאה לגינה, נוף מרהיב לעמק והרים ומרפסת גדולה.

 

מחירים

 

סוגי הנכסים ויתרונותיהם בגבעת עדן הינם מגוונים, וזו הסיבה לטווח המחירים היחסית גדול בשכונה. באופן כללי ניתן לומר כי נוף ים בחלקה המערבי של השכונה משתקף בפרמיה של כ 30% במחיר הנכס מול נכס בצד המזרחי של השכונה עם נוף עמק והרים.  מחיר דירה מרווחת של כ 165 מ"ר בפרוייקט "מדורגי זכרון" מתחיל בכ 290,000$.  המחיר של קוט'ג ארבע-משפחתי בפרוייקט "טוסקנה" יכול להגיע לכ 300,000$ בהתאם למיקומו והנוף הנשקף ממנו, אם בכלל. קוט'גים דו משפחתיים ברחוב בן גוריון או הכרכום מוצעים ברמות ה 320,000$ ועד כ 450,000$ בהתחשב במיקום, בנוף, ובגודל ומצב הנכס. יש גם חריגים, כלפי מעלה. בית עם נוף ים ברחובות אלה (ויש כמה כאלה) יזכה למחיר גבוה יותר. וילות מרווחות על חצי דונם אדמה בגבעת עדן המזרחית מוצעות במחירים שעד כ 600,000$, אבל ניתן לאתר גם מציאות בפחות מ 400,000$, שוב בהתחשב בפאר שבו נבנה ותוחזק הבית, הנוף, וגודל השטח הבנוי (כאמור, כמעט כל המגרשים הם מגרשים בגודל זהה של כחצי דונם, כך שאין לגודל המגרש השפעה על המחיר).  בגבעת עדן המערבית ניתן למצוא בתים ב"אשכולות" ברחובות הנרקיס והכלנית (חלקם עם נוף ים) החל מרמת ה 400,000$. חלק מבתי האשכולות האלה, נציין, נבנו ממש בתחילת הבנייה בגבעת עדן לפני כ-15 שנה, בנויים מחומרים ומוצרים (ריצופים, חלונות ודלתות, וכו') שכבר אינם אופנתיים ושחלופותיהם העכשוויות אטרקטיביות יותר גם אסתטית וגם בתכונותיהן הטכניות. והם זקוקים כבר לשיפוץ יסודי. בתים בודדים בגבעת עדן המערבית יכולים להשיג מחיר של 700,000$ ועד כמיליון דולר לבית חכם מפואר על מגרש של 700 מ"ר ומעלה עם נוף מרהיב לים, בריכת שחייה וכל הפינוקים האפשריים.  באופן כללי ניתן לומר כי מחירי הבתים בגבעת עדן המערבית עולים ככל שהבית קרוב יותר לקו החיצוני המגדיר את השכונה. נכסים ברחוב הנורית משיגים בדרך כלל מחיר גבוה יותר מבתים ברחוב הרקפת, המשיגים מחירים גבוהים יותר מבתים ברחובות הנרקיס והכלנית. רחוב הסביון בגבעת עדן המערבית הוא מקרה פרטי. הרחוב משיג מחירים גבוהים יחסית של חצי מיליון דולר ומעלה לבית פרטי למרות שלנכסים אין בדרך כלל נוף לים. הדבר נובע אולי מכך שהבתים בו הם מהחדשים ביותר בגבעת עדן, כולם וילות, הוא קרוב לביה"ס ולפארק, העובדה שהוא רחוב ללא מוצא ולפיכך ללא תנועה עוברת וכן מהעובדה שביוזמת התושבים הוקם מחסום בכניסה לרחוב המאפשר רק לתושבים להכנס אליו והפך אותו למעין שכונה בתוך שכונה.