הכללים להשקעה בנכסי מקרקעין

עין הוד מכיוון כביש 4נכתב על ידי ד"ר הנריק רוסטוביץ

השאלה הראשונה שעל המשקיע הפוטנציאלי לשאול את עצמו היא לאיזה קבוצה הוא משתייך. הטעם לכך הוא, שלכל אחת מסוגי ההשקעות הנ"ל יש כללים שונים ומטרות שונות, ולכל משקיע מתאימה דרך אחרת. בכתבה זו, נעמוד על הכללים והמטרות של כל אחת מהדרכים על מנת לסייע לקורא הנכבד לבחור את המסלול המתאים. הדברים מכוונים בעיקר להשקעות בישראל, אולם חלקם נכון לגבי השקעות בכל מקום אחר.


שימוש עצמי


מרבית נכסי הנדל"ן נרכשים למטרת שימוש עצמי. הדבר נכון במיוחד לגבי רכישת דירה או בית למטרת מגורים של הקונה.


בעוד שבמרבית מדינות העולם מתגורר חלק גדול מהאוכלוסייה בדירות שכורות, מאופיינת ישראל ברכישת דירת מגורים על ידי זוגות צעירים כבר בתחילת דרכם. הטעם לנטייה זו מוסבר בכך, שהאופי ה"פולני" שלנו מחייב לתת לכל כלה שני דוקומנטים: כתובה ושטר מכר.

החיסרון המובהק של נטייה זו הוא בכך, שלזוג הצעיר אין כסף לרכישת דירה וכאשר באים להתאים את הרצון ליכולת הכלכלית, צריך להתפשר על שני דברים: גודל הדירה ומיקומה. בסופו של יום רוכשים מרבית הזוגות הצעירים דירה קטנה הממוקמת באזור מרוחק ממקום העבודה.

להשקעה זו שני חסרונות - האחד: זמן יקר מוקדש לנסיעות למקום העבודה בתחבורה ציבורית או כסף רב מוקדש לאחזקת רכב המיועד בעיקר למטרה זו; והאחר: כאשר המשפחה מתברכת בילדים, יש צורך להחליף את הדירה הקטנה בגדולה, ונגרמות הוצאות משמעותיות בגין המכירה והקנייה.

חיסרון נוסף בדרך זו הוא בנטילת הלוואה למימון רוב מחיר הדירה, וההחזר החודשי עולה בהרבה על גובה דמי השכירות של דירה כזו. מי שנוטל הלוואה כזו סבור בטעות, כי בהחזרת ההלוואה יש מרכיב של חיסכון, משום שמכל תשלום חודשי מופנה חלק מהכסף לפירעון קרן ההלוואה. סברה זו מוטעית בעיקרה. בהלוואה שנלקחת לתקופה של 20 שנה, מוחזרים ב- 5 השנים הראשונות רק כ- 10% מהקרן. בשלב הזה מחליפים את הדירה באחרת, והסיפור חוזר על עצמו.

ההמלצה לזוגות צעירים היא לשכור דירה בסמוך למקום העבודה, לחסוך את הוצאות הנסיעה, ולהחליף את הדירה בדירה שכורה אחרת בהתאם לצורכי העבודה ולגודל המשפחה.

ניתן לרכוש דירה למגורים רק לאחר שמקום העבודה מתייצב, גודל המשפחה מתגבש, ומרבית כספי הרכישה הם כספי חיסכון.

מקצת נכסי הנדל"ן נרכשים למטרת שימוש עצמי למטרה עסקית כגון חנות או משרד. גם במקרה כזה אין הצדקה לבעל מקצוע חופשי או לבעל חנות להשקיע ממון רב ברכישת נדל"ן, משום שעיסוקו הוא מתן שירותים או מכירת סחורות ואין טעם לערב שיקולים עסקיים אלה בשיקולים שונים לגמרה של רכישת נדל"ן. ההמלצה היא לשכור את הנכס המתאים למשרד או לחנות, ולהחליף את הנכס לפי צורכי העסק ולא לפי שיקולי הכדאיות של רכישת נדל"ן.

הכנסה מדמי שכירות

תחום חשוב ומפותח של השקעות בנכסי מקרקעין קרוי נדל"ן מניב. ככלל, התשואה של השקעה בנדל"ן גבוהה יותר מהתשואה שניתן לקבל מתוכנית חיסכון, וזהו הטעם העיקרי בהשקעה בנדל"ן מניב. כך למשל, על תוכנית חיסכון צמודה ניתן לקבל תשואה של 3% - 4% לשנה, ואילו בהשכרה של נדל"ן מניב ניתן לצפות להכנסה מדמי שכירות שנתיים בסדר גודל של 6% - 9%.

אלא שהדברים אינם כה פשוטים. ההכנסה מתוכנית חיסכון היא קבועה, בטוחה ואינה מצריכה זמן ומומחיות. לעומת זה, נכס שנרכש למטרת השכרה עלול לעמוד ריק מעת לעת, בשעה שהוא ריק על בעל הנכס לשלם ארנונה עירונית, השכרתו כרוכה בהוצאות משפטיות ולעתים בדמי תיווך, אם הדייר אינו משלם את דמי השכירות או אינו מפנה את הנכס הדבר כרוך בהוצאות משפטיות כבדות ובסיכוי נמוך לגבות את החוב, והכנסה מנכס עסקי חייבת במס הכנסה.
בנוסף לכל אלה, לנכס יש בלאי טבעי המצריך השקעה בתיקונים ואחזקה, ובטווח הארוך שוויו של הנכס יורד בהשוואה לנכסים חדשים דומים.

הבעיה העיקרית בהשקעה בנדל"ן מניב היא נטילת הלוואה לצורך מימון הקנייה. במקרה כזה, הריבית המשולמת לבנק בגין ההלוואה משתווה ואף עלולה לעלות על דמי השכירות, והטעם העיקרי בהשקעה מתפוגג.

ההמלצה היא להשקיע ברכישת נדל"ן מניב כאשר מתקיימים שלושת התנאים הבאים: הנכס נרכש בהון עצמי, ובכל מקרה הלוואה למימון הרכישה אינה עולה על 25% משווי הנכס; למשקיע יש זמן, רצון וידע לטפל בנכס ובהשכרתו; והמשקיע מוכן לקחת סיכון עסקי מסוים בתמורה לסיכוי לקבל תשואה גבוהה יותר על כספו. השקעה כזו מתאימה, אפוא, למי שמתגורר בטווח סביר מהנכס, ואינה מתאימה למי שרוצה להשקיע במדינה אחרת.

בנייה ופיתוח

את ההשקעה ברכישת קרקע למטרת בנייה ופיתוח ניתן לחלק לשני אפיקים עיקריים: הקמת בניין, ושינוי ייעוד הקרקע.

התחום הראשון של קניית קרקע למטרת בנייה מתאים בעיקר לחברות קבלניות. עיסוק זה אינו יכול להיעשות כבדרך אגב, והוא מצריך מומחיות והערכות עסקית מלאה.

התחום השני מצריך ידע מקצועי בתחום התכנון, והוא מתאים למי שמשקיע את כספו הוא, ויש לו זמן, ונכונות להשקיע בתכנון ובשינוי הייעוד.

בהקשר זה ראוי לציין, כי ההכנסה מקניית הקרקע, בנייה ומכירה חייבת במס הכנסה ומע"מ, וההכנסה מקניית קרקע השבחתה ומכירתה חייבת בנוסף לשני אלה גם בהיטל השבחה.

רק כאשר רוכשים מגרש לבניית בית בודד, ניתן לקבל פטור ממס הכנסה וממס שבח והמכירה אינה חייבת במע"מ. אם חוזרים על תהליך זה פעמים אחדות, האדם נחשב לסוחר נדל"ן, והוא עלול לשלם מס הכנסה ומע"מ גם על עסקה כזו.

ההמלצה היא להשקיע בבנייה רק לבעלי מקצוע בתחום הבנייה, ולהשקיע בפיתוח קרקע רק בהון עצמי ולמי שמוכן להתמסר לתהליכים של שינוי הייעוד והפשרת הקרקע.

המלצה נוספת היא לעשות השקעות אלה רק בקרקע פרטית ולא בקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל, שבהם הרווח מחויב גם ב"דמי הסכמה" בנוסף למיסים שצוינו לעיל.

השקעה לטווח ארוך


השקעה לטווח ארוך של 10 שנים לפחות מתאימה למי שיש לו הון עצמי, סבלנות של פיל, וחוסר רצון להקדיש זמן להשקעה. היא מתאימה למי שגר בסמוך לקרקע או במדינה אחרת. למי שהפרוטה מצויה בכיסו והוא מעוניין להשקיע בנכס שיעזור לילדיו הקטנים בראשית דרכם הבוגרת ? זו השקעה מצוינת.
על מנת להצליח בדרך זו, מומלץ לא להכניס את כל הביצים בסל אחד, ובמקום לרכוש נכס אחד גדול ויקר רצוי לפזר את ההשקעה במספר מגרשים קטנים במקומות שונים. כל מגרש כזה יבשיל בזמנו, ויהיה כדאי לממש את ההשקעה בו בתקופה אחרת.


בישראל אין כיום מס רכוש על קרקעות. רק בשלב מכירת המגרש יהיה צורך לשלם היטל השבחה של 50% בגין עליית השווי העקבות שינוי תוכניות הבנייה, ומס שבח של 25% בגין יתרת הרווח. במדינות רבות באירופה מיסים אלה נמוכים באופן משמעותי או אינם קיימים כלל, אולם אין מקום לקחת שיקולים אלה בחשבון משום שחוקי המס עלולים להשתנות במהלך השנים.

הטעם העיקרי להשקעה לטווח ארוך מתבסס בעיקר על הגידול באוכלוסיית העולם. בעוד שמספר האוכלוסין עולה, כמות הקרקע הזמינה לשימושים אנושיים לסוגיהם אינה משתנה, והתוצאה היא עליית מחירי הנדל"ן במקומות המיועדים לגידול האוכלוסייה.

בעקבות המהפכה התעשייתית, יש נהירה שנמשכת למעלה מ- 200 שנה מאזורים כפריים לערים, והתוצאה היא שגידול האוכלוסייה באזורים העירוניים גדל בקצב כפול: גידול האוכלוסייה והנהירה מהכפר לעיר. מטעם זה, כדאי לשקול רכישת קרקעות במרחק מסוים מחוץ לערים מתפתחות.


בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל-אביב (1974). פרקליט וחבר בלשכת עורכי-הדין (1976). דוקטורט בשיווק בפקולטה לכלכלה, אוניברסיטת אורדיה, רומניה (2001). ספרים: ארנונה עירונית, מס שבח מקרקעין, הפטור ממס שבח לדירת מגורים, היטל השבחה. מרצה, עיתונאי, עורך מגזין ARNONA באינטרנט, מייסד המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, עורך האנציקלופדיה של דיני הארנונה העירונית.

מקור המאמר: http://www.articles.co.il/author/907