|
 תקציר [ראה גם כתבה בנושא שווי בית עם נוף לים]
מבוא שוויה של דירת מגורים מושפע ממספר רב של גורמים בהם ניתן למנות: גורמים פיזיים, גורמי מיקום וגורמים סביבתיים. לנוף הנשקף מדירת מגורים, השפעה לא מבוטלת על שווייה. מאחרונוף מהווה "מוצר ציבורי", השימוש בגישות המקובלות בתחום שמאות המקרקעין מוגבל יחסית להערכתו. על כן, שיטה אובייקטיבית (מודל המחירים ההדוניים) המבוססת על הרצת מודל רגרסיה רב-משתני, מאפשרת לאמוד את ההשפעה "נטו" של האפקט הסביבתי (נוף) על מחירי דירות מגורים, משמשת כלי עיקרי במחקר הנוכחי. מטרתו של המחקר, להעריך השפעתו של נוף הנשקף מדירות מגורים על מחיריהן וכתוצאה מכך לאמוד את הערך הכספי של סוגי נוף שונים. המחקר הנוכחי בודק את השפעתם של סוגי נוף שונים (נוף לים, נוף לשטחים פתוחים ירוקים, נוף מדברי ונוף אורבאני) על שוויין של דירות מגורים ב 11 - ערים בארץ, בעלות סטאטוס וגודל שונים: נהרייה, צפת, כרמיאל, חיפה, נתניה, תל אביב, בת-ים, ירושלים, מעלה-אדומים, אשדוד ובאר-שבע. המחקר הנוכחי מתמקד בבנייה רוויה בלבד, כאשר רמתן הסוציו-כלכלית של מרבית שכונות מגורים שנבדקו, בינונית. עם זאת, נבדקה במחקר גם השפעתם של הנופים הפתוחים (נוף לים ונוף אורבאני) על שוויין של דירות מגורים במספר מגדלי יוקרה בתל אביב: מגדל בזל, בית חנה, מגדל האופרה, שלושה מגדלי אלרוב-פנקס, מגדלי דוד המלך (בית אבנר ובית יואב), מגדל גן העיר וישרוטל טאואר. ממצאי מחקרים קודמים ברוב המחקרים שנעשו בעולם ושהתמקדו בנושא השפעת הנוף על שוויים של בתי מגורים, נבדק קשר זה עבור בתים צמודי קרקע, בעיקר בשכונות ובאזורים המאופיינים ברמה סוציו-כלכלית בינונית-גבוהה או גבוהה. תוספת לשווייה של דירת מגורים בבנייה רוויה הנובעת מנוף בד"כ "צנועה" הרבה יותר בהשוואה לתוספת שווי בבית מגורים צמוד קרקע. חלקם של מחקרים קודמים העריכו את התוספת לערך הנכס הנגזרת מקיומו של "הנוף הפתוח" Abelson, 1979; Gillard, 1981;) הנשקף מבית מגורים ללא התייחסות לסוגי הנוף ואיכותו. כאשר היקף התוספת נעה בין 3.5% עד 13% ,(Rodrigues and Sirmans, 1994; Luttik, 2000 ה"נוף הכחול" בולט מבחינת תרומתו לערכם של בתי מגורים: התרומה יכולה להגיע עד ל 59% - McLeod, 1984; Smith, 1994; Benson et al., 1998; Seiler et) משווייה של בתי המגורים תוספת לשוויו של בית מגורים הנובעת מ"נוף ירוק", צנועה יותר והיקפה נע בטווח .(al.,2001 .(Tyrvainen and Miettinen, 2000; Luttik, 2000) 10% - 3% של הערכת השפעת הנוף על מחירי הדירות שנעשתה עד כה בארץ, מבוססת בעיקרה על מידע המסופק מקבלני בניין וסוכנויות התיווך. הערכות אלו, בד"כ, מוטות כלפי מעלה בעטייןשל מספר סיבות, לרבות ההתייחסות, בעיקר, למחירים המבוקשים של דירות מגורים הממוקמות בשכונות ברמה סוציו-כלכלית גבוהה או בבנייני יוקרה. השפעת הנופים על ערכן של דירות המגורים: בדיקה אמפירית על מנת להתמודד עם בעיית הסובייקטיביות הטמונה בהגדרת הנוף ובמדידתו לצורכי המחקר,נעשו התייעצויות עם שמאי מקרקעין, מתווכים וקבלנים בעלי ניסיון בהערכות הנכסים עם"הטבות" סביבתיות כגון נוף, באזורי הארץ השונים. מידת החשיפה של הדירה לנוף הוגדרה בהתאם למספר קריטריונים, לרבות הפרעות וזווית ראיה. ה"עוצמה" וכיוון השפעתו של הנוףנגזרים מהגורמים, כגון יופיו האסטטי, מידת נדירותו ומאפיינים ייחודיים של כל אחד מאזורים הגיאוגרפיים בהם נבדקה השפעת הנוף על ערך דירות המגורים. 2,811 עסקאות שנעשו בשוק הדיור בפועל בתקופה שבין 1997 עד 2004 , שימשו בסיס הנתונים למחקר, כאשר עבור כל אחת מהתצפיות בוצעו בדיקות שטח על מנת להשלים את נתוני העסקאות במאפייניהם הפיזיים של הדירות והבניינים, לרבות נתונים הקשורים לנוף הנשקף מהדירה ולמיקומו של הנכס ביחס ל"אובייקט הנוף" (ים, שטח פתוח, מדבר). על מנת לתת מענה למטרות המחקר, נאמדו מספר מודלים רב-משתנים: 1) עבור כל אחד מאחת עשר ערים שבנדון 2) מודל מאוחד עבור ארבע ערי ים בינוניות בגודלן: נהרייה, נתניה, בת-ים ואשדוד 3) מודלים פרטניים עבור שכונות שונות בשלוש הערים הגדולות: חיפה, ירושלים ותל אביב במודלים אלו המשתנה התלוי מחיר המכירה של דירת המגורים. משתנה זה נמדד בדולרים וערכיו נעים בטווח רחב ביותר: מ $23,617 - בצפת ועד ל $642,698 - בתל אביב (למעט דירות מגורים במגדלי יוקרה בתל אביב). בהתאם לקבוצות הגורמים המשפיעים על ערך הנכס, הוגדרו מספר משתנים מסבירים שהשפעתם על מחיר דירת מגורים נבדקה במודלים. עיקר הממצאי נתניה: נוף מלא לים הנשקף מדירת המגורים המצויה בקרבה לים (שורת בתים הראשונה לים), מוסיף לשווייה כ 26% - בממוצע לעומת דירה מרוחקת יותר ללא נוף או עם נוף לים חלקי. נהרייה: נוף לים, מלא או חלקי, מוסיף לשווייה של דירת מגורים כ 5.7% - בממוצע לעומת דירות ללא נוף לים. כמו כן, מסתבר כי דירות הקרובות לים יקרות יותר בממוצע בכ 8.7% - מהדירות המרוחקות מהים. בת-ים: נוף לים, מלא או חלקי, הנשקף מדירת מגורים מוסיף לשווייה כ 5.7% - בממוצע לעומת דירות ללא נוף לים. אשדוד: בעיר זו נבדקה השפעתם של שני סוגי הנוף: נוף המשקיף לים ונוף עירוני. מתוצאות המודלים התברר, נוף המשקיף לים הוא דומיננטי ביותר מבין שני סוגי הנופים, אולם שילובו עם נוף עירוני מלא, מעלה את התוספת למחיר הדירה בכ 5.7% - בממוצע. תל אביב: דירות מגורים המצויות בשכונות צפוניות (מעבר לירקון) ומשקיפות לים ללא נוף למטרדים סביבתיים (שדה דב, תחנות כוח רידינג, מיכלי גז), יקרות יותר בכ 3% - בהשוואה לדירות המשקיפות לים וגם לאחד המטרדים לפחות וגם דירות ללא נוף כלל. נוף מלא לים הנשקף מדירות המגורים המצויות בסמוך לרצועת החוף המרכזית בעיר, מוסיף לשוויין כ 13.5% - בממוצע, לעומת דירות בעלות נוף חלקי או ללא נוף כלל. מגדלי יוקרה בתל אביב: במגדלי יוקרה בתל אביב, נבדקה השפעתם של שני סוגי הנוף: נוף לים ונוף עירוני. מסתבר, כי דירות עם נוף מלא לים ונוף עירוני, מלא או חלקי, יקרות יותר בכ 47.7% - בממוצע בהשוואה לדירות ללא נוף כלל. תוספת לשוויין של הדירות עם נוף חלקי לים ו/או עם נוף עירוני, חלקי או מלא, לעומת דירות ללא נוף, היא "צנועה" יותר ומהווה כ 17.7% - בממוצע. חיפה: דירות מגורים הממוקמות בכרמל המשקיפות לים, יקרות בכ 6.2% - בממוצע מדירות ללא נוף לים. בשכונות הנמצאות למרגלות הכרמל (שער העלייה ובת גלים), התברר כי השפעתו שלמיקום הדירה ביחס לים דומיננטית: דירות מגורים הממוקמות בשורת בתים ראשונה או שנייה ביחס לים, יקרות יותר בכ 10.5% - בממוצע מאשר הדירות המרוחקות יותר מהים. ירושלים: נוף מלא לשטחים הפתוחים מעלה את ערכה של דירת מגורים בכ 6.3% - בממוצע. נוף. עירוני מרהיב הנשקף מהדירה מעלה את ערכה בכ 6.4% - בממוצע 1 1 ללא נוף להר הבית ולכותל כרמיאל: דירות מגורים המשקיפות לשטחים הפתוחים ללא שילוב עם נוף עירוני, יקרות בכ- 6.4% בממוצע לעומת דירות עם נוף לשטחים הפתוחים המשולב עם הנוף העירוני. צפת: דירות מגורים הממוקמות בשורת בתים הראשונה ביחס לשטחים הפתוחים, יקרות בכ-10% בממוצע מאשר דירות פנימיות. מעלה-אדומים ("החדשה"): דירות מגורים הממוקמות בשורת בתים הראשונה ביחס לשפת המדבר, יקרות בכ 12.8% - בהשוואה לדירות המרוחקות יותר. סיכום מממצאי המחקר ניתן להסיק כי לסוגי נוף שונים בארץ ישנו ערך כספי הבא לידי ביטוי בתוספת שווי לדירת המגורים. היקפי התוספת למחירי הדיור בשל הנוף "צנועים" יותר מהדעה הרווחת בענף הנדל"ן. כמו כן, ממצאי המחקר מעידים כי נוף לים מניב תוספת משמעותית ביותר לשוויין של דירות מגורים. מיקום הנכס ביחס לים (או לשטחים הפתוחים למיניהם) חשוב לא פחות, בייחוד שילובו עם נוף. לנוף עירוני השפעה מורכבת ואף מנוגדת באזורי הארץ ובתנאים השונים, כאשר קיימת חשיבות לשילובו של הנוף העירוני עם סוגי נוף אחרים. המחקר הנוכחי חלוצי בארץ בנושא הערכת השפעת הנופים השונים על מחירי הדיור. לממצאי המחקר משמעות רבה ממספר בחינות: 1) מבחינת בסיס הנתונים (נתוני העסקאות שנעשו בפועל בשוק הדיור); 2) מבחינת סוגי נוף שונים, שהשפעתם נבדקה במחקר, וכן הפריסה המרחבית של אזורים גיאוגרפיים בהם נעשתה הבדיקה; 3) מבחינה מתודולוגית, מודל רגרסיה רב-משתני אומד את ההשפעה השולית "נטו" של האפקט הסביבתי (נוף) בשילוב עם מאפייני דירות פיזיים ומאפיינים שכונתיים. כמו כן, על מנת להתמודד עם בעיות מתודולוגיות שונות והשגת תוצאות אמינות, נאמדו מודלים מודל רגרסיה לוג- ,OLS - מסוגים פונקציונאליים שונים (רגרסיה לוג-ליניארית רגילה .(Space Model - ומודל מרחבי ,ARMA - ליניארית אוטורגרסיבי מסדר ראשון מבחינה יישומית: אחוזי שינוי בשוויין של דירות מגורים הנובעים מהשפעתם של סוגי נוף שונים, עשויים לשמש בסיס אמין וכלי עזר מהותי להערכת התוספות (או הפחתות) בשווי הדירות באזורים שונים בארץ וביצוע התאמות של אזורי המגורי השוני משקל למאפיינים השונים וביצוע התאמות נדרשות הכרחיות. את המחקר במלואו ניתן לרכוש באחת מלשכות המחוזיות של אגף שומת מקרקעין כנגד הצגת שובר תשלום ע"ס 100 ש"ח שישולם בבנק הדואר לזכות משרד המשפטים מספר חשבון 0025610 ולציין רכישת מחקר. [ראה גם כתבה בנושא שווי בית עם נוף לים]
|
