מה הפוך במשכנתא הפוכה?

מהי משכנתא, אנחנו כולנו יודעים: המשכנתא היא כלי פיננסי שבאמצעותו אנחנו לווים כסף לרכישת נדל"ן, ומשעבדים את הנכס שקנינו בכסף זה להבטחת החזר ההלוואה שנטלנו.

משכנתא הפוכה מיועדת למי שיש כבר ברשותו נכס, רק למי שאין לו משכנתא על הנכס הזה, ורק למי שמתגורר בו.  משכנתא הפוכה מיועדת בדרך כלל לאוכלוסיה מבוגרת (גיל 61 ומעלה), שמצד אחד היא בעלת בית ששוויו יכול להיות רב, ומן הצד השני מתקשה אולי במימון שוטף של הוצאותיה.

גיל האוכלוסייה הממוצע הולך וגדל.  יותר ויותר אנשים מאריכים חיים. בנוסף, המודעות לאיכות חיים גם בגיל השלישי אף היא הולכת ונעשית גבוהה יותר. בעוד שדור ההורים והורי ההורים שלנו חי במה שנקרא אז "צניעות", מקובל יותר ויותר היום ליהנות מהחיים הטובים גם לעת זקנה. מה טעם היה בצבירת נכסים במהלך הקריירה, שואלים רבים, אם אין מנצלים אותם בתקופת הפנסיה כדי ליהנות מהחיים?

ויש עוד צרכים, לא עלינו. יש לעיתים רבות צרכים רפואיים בגיל השלישי, ועלויות טיפולים רפואיים משובחים יכולות להגיע לסכומים גבוהים. לקיחת הלוואה מסוג אחר קשה מאד אז. אין מקום עבודה ואין שכר חדשי. לעיתים אין גם ביטוח חיים שיבטיח למלווה כי הלוואתו תוחזר.

פעם, כדי לממן חיים טובים בגיל השלישי, או כדי לממן טיפולים רפואיים, היה צורך למכור את הבית ולעבור למגורים בשכירות.  היום קיים מכשיר פיננסי הידוע בכינוי "REVERSE MORTGAGE" או "משכנתא הפוכה", שבא למנוע מכירת הנכס והצורך לעבור לדירה שכורה בסוף החיים כדי לממן הוצאות עכשוויות.

במשכנתא הפוכה מקבלים הלוואה מהבנק ואין מחזירים אותה עד אשר עוזבים את הבית מסיבה כלשהי.  גובה ההלוואה בישראל הוא בדרך כלל לא יותר מאשר חצי משוויו של הבית.  את הכסף ניתן לקבל במשיכה אחת, בתשלומים חודשיים קבועים, או על פי צורך ("קו אשראי"). במשכנתא הפוכה אין תשלומי החזר חודשיים!

הבנק אינו יוצא נפסד, כמובן. החזר ההלוואה מובטח ע"י הנכס, שברישומיו נרשמת הערת אזהרה לטובת הבנק. התשלומים החודשיים שאינם משולמים יוחזרו עם מכירת הנכס בסופו של דבר. וההתחשבנות על הריבית שלא שולמה במהלך השימוש בהלוואה גם היא תשולם במועד בו עזב הלווה את הבית מכל סיבה שהיא.

במקרה של פטירה של שני בני הזוג שהתגוררו בנכס ונהנו במהלך חייהם מכספי ההלוואה, ניתנת בדרך כלל ליורשים הזכות להחזיר את ההלוואה והריבית תוך שנה מיום פטירת אלה שהורישו אותם.  היורשים יכולים לעשות זאת מכספם, או על ידי מכירת הבית נושא ההלוואה אותה ירשו. באם אין באפשרותם או רצונם להחזיר את ההלוואה, וימכור אז הבנק המלווה את הנכס, לצורך פירעון ההלוואה, ואת היתרה יעביר ליורשים.

יש למשכנתא הפוכה תומכים ומתנגדים. אלה האחרונים יאמרו שיש דרכים אחרות, כלכליות יותר, למימון ההוצאות בגיל השלישי, ושעדיף אולי למכור את הבית עוד בחיים, ליהנות מכספי מכירת הבית ולעבור לדירה שכורה,. המצדדים יאמרו שרוב הקשישים יעדיפו להמשיך ולחיות את חייהם בבית אליו התרגלו ושמשכנתא הפוכה מאפשרת להם לעשות זאת תוך שהם נהנים ממינוף שווי הבית שלהם.

כך או כך, לאלה שמשכנתא הפוכה אטרקטיבית בעיניהם, כדאי לבדוק עם יועץ פיננסי מוסמך ונאמן לפני קבלת החלטה ליהנות מהיתרונות של מכשיר פיננסי זה.

גרסא של מאמר זה מאת יואב איתיאל הופיעה ב"מגזין המושבות"

יואב איתיאל הוא מבעלי "בראל נכסים"

© 2006 כל הזכויות שמורות לבראל נכסים בזכרון יעקב, בע"מ