 חם, חם, חם הוא שוק הנדל"ן באיזור שלנו. יש הרבה תנועה של רוכשים בזכרון יעקב, בנימינה-גבעת עדה, פרדס חנה-כרכור, קיסריה והסביבה. אנחנו פוגשים יותר ויותר פנים חדשות בבתי הקפה והמסעדות שלנו, בבנק ובדואר, בגן הילדים ובבית הספר, בפארקים ובבית הכנסת.
כאן, בבועה הקטנה שלנו, קשה להאמין שמדינת ישראל מסיימת את השנים הקשות שאולי ידעה מעודה מבחינה נדל"נית. קשה להאמין ששוק הבניה יוצא רק עתה ממיתון ארוך של למעלה מעשר שנים. אמנם, הפריחה הסוערת ועליות המחירים החדות יחסית המורגשות כעת בגוש דן עוד לא הגיעו אלינו, אבל צריך לזכור שגם לא הרגשנו בצורה משמעותית את ההאטה בשוק בשנים בהן נעצרה כמעט הבנייה החדשה, הואטה מכירת דירות יד שנייה באזורים רבים בארץ וירדו מחירים באזורים רבים אך לא באזור שלנו. היה מיתון? המיתון כבר מאחורינו, כך אומרים עכשיו ביתר ביטחון. למרות המלחמה של הקיץ האחרון, הציבור הישראלי אופטימי, כך מסתבר. ריבית המשכנתאות נמצאת בשפל היסטורי. שער הדולר הנמוך מעודד רבים, פסיכולוגית אולי, לצאת ולבקר במשרדי התיווך, באתרי הבנייה ובמשרדי המכירות המפוארים הצמודים אליהם. הציבור שישב על הגדר הרוויח בינתיים על השקעותיו בשווקי ההון. רק השבוע התבשרנו על יד בנק ישראל כי בעקבות העליות החדות בבורסה, מתחילת 2006 עלה תיק הנכסים של הציבור ב-94 מיליארד שקל. 24.2% מכספי הציבור מושקעים במניות. שווי תיק הנכסים של הציבור בישראל נסק ל-1.76 טריליון שקל בתחילת אוקטובר, כך מסר בנק ישראל. המשמעות היא שבממוצע לכל משפחה יש כיום 880 אלף שקל ולכל ישראלי יש 250 אלף שקל בממוצע (כולל תינוקות). תבדקו בבנק. והכסף הזה מתחיל לזלוג לשווקים שירדו, או שלא עלו עדיין בשיעורים כאלה, כמו שוק הנדל"ן. חלק מהכסף הולך לרכישת דירות במגדלי היוקרה בתל אביב, ונכון שמתי מעט יכולים להרשות לעצמם דירה ב 10,000$ ואף יותר למטר רבוע, אבל טבעו של שוק הנדל"ן שהוא שרשרת, והכסף הזה שהם מזרימים לשוק דירות היוקרה עוזר גם לכל "שרשרת המזון" הזו שבונה לו דירה לרכוש דירה גם לעצמם בסופו של דבר.  ויש גם גידול טבעי. ישראל גדלה אולי בקצב המהיר ביותר בעולם המערבי. הנה, בראש השנה התבשרנו שמספר תושבי ישראל הגיע ל- 7 מיליון תושבים. 7 מיליון תושבים! נכון, שהגידול הזה נובע בעיקר ממספר הילדים הרב אצל המגזר החרדי ואצל המגזר הערבי, אבל דירות שרוכשים מגזרים אלה מתפנות על ידי שאר האוכלוסייה הזקוקה למגורים חלופיים. גיל הנישואין ההולך ועולה משמעו רווקים ורווקות רבים הזקוקים ליחידת דיור, היכן שבעבר היו חולקים אותה עם בן או בת זוג. ואחרון אחרון ולא כל כך חביב, גם שיעור הגירושין עלה מאד בשלושים השנה האחרונות. וזוג שהתגרש, זקוק לשתי דירות ולא אחת.
לישראלים מצטרף גם המשקיע הזר. מצטרפים תיירים הרוכשים בית להשקעה, מצטרפים עולים, מצטרפים מי שיוצאים לגמלאות במדינות אחרות ורוצים לבלות את שארית חייהם בישראל. מצטרפים גם הרבה ישראלים לשעבר ויהודים שאמנם החליטו עקרונית לשוב לישראל או לעלות אליה, אבל עדיין לא ערוכים לעשות את המעבר ורוכשים דירה או בית עכשיו, תוך שהם ממשיכים לחיות בחו"ל למספר שנים. בינתיים, הם רוצים להיות בעלי בית גם בישראל. מי שחווה את עלית המחירים המהירה של חמש השנים האחרונות בארה"ב, או במדינות אירופאיות רבות, מעוניין לממש נכס שעלה במחירו שם, ולרכוש נכס בישראל "רגע לפני" עלית מחירים כאן. במקרים רבים בקרב הקהל האמיד יותר שהחזיק ביותר מבית מגורים אחד, הם מוכרים את בית הקיץ שלהם שמחירו האמיר, ורוכשים בתמורה בית או דירה בישראל. המגמה הזו ניכרת בקרב משפחות עולים ותושבים חוזרים, וזה נכון לא פחות לגבי יזם הנדל"ן. זאת אנחנו כבר חשים כאן - יזמי נדל"ן ישראלים ויהודים מתחילים "להחזיר את הכסף הביתה" ולרכוש קרקע לבנייה עתידית בישראל, משהו שנמנעו מלעשותו במקרים רבים בעשר השנים האחרונות תוך שהם נהנים מתשואות גבוהות על השקעתם מעבר לים. חלק אינם מממשים שם את הנכסים ששיבחו, בנו או צברו, אלא פשוט משתמשים בהם כבטוחה לרכישת הקרקע בישראל תוך שהם ממנפים את ההון שצברו בעת עליות המחירים במדינות בהן השקיעו. "שוק הנדל"ן אינו בועה", אמר אך לפני כשנתיים אלן גרינספן, נגיד הבנק הפדראלי האמריקאי. "הוא קצף". בהגדרתו, שוק הנדל"ן הוא שוק מקומי, והוא אינו מתנפח או מתפוצץ כבאחת כמו שווקים פיננסים אחרים. המחירים יכולים לעלות בתל אביב ולרדת בחיפה. מחירי דירות יוקרה יכולים לעלות, בעוד שמחירי דירות עממיות של 3 חדרים יכולים לרדת. אגב, זה לא רק יכול לקרות... זה גם קורה כרגע. שוק הדירות בתל אביב גועש, תנועה ערה גם בירושלים במיוחד בשוק דירות היוקרה, שוק הנדל"ן בחיפה עדיין בקיפאון ובשפל מחירים ובזכרון יעקב, בנימינה, פרדס חנה, כרכור, קיסריה והסביבה... המשך פעילות ער, ופריחה! מדוע מבוקש כל כך האזור שלנו?  ואצלנו? אמרנו כבר: חם. האזור הזה שמשתרע בין ואדי אורן לוואדי ערה הוא אחד המבוקשים בארץ. אמנם, רבות אנחנו שומעים התייחסויות בתקשורת לפעילות בזכרון יעקב. אבל העניין הנדל"ני באזור שלנו רחוק מלהיות רק בזכרון יעקב. בבנימינה-גבעת עדה, פרדס חנה-כרכור, קיסריה והסביבה הולכים ונבנים פרויקטים גדולים שיביאו לאזור בשנים הקרובות אלפי משפחות. מדוע מבוקש כל כך האזור הזה? את זה אתם מן הסתם כבר יודעים. מעטים המקומות בארץ בהם תמצאו את הקרבה לטבע מצד אחד ונגישות למרכזי התעסוקה, התרבות והמסחר מאידך. מצד אחד אפשר לקפוץ על הרכב, או האופניים או אפילו לצעוד ברגל ולהיות תוך דקות בתוך טבע אינסופי כמעט, ומן הצד השני ניתן לקפוץ על הרכבת בתחנת הרכבת בבנימינה או בקיסריה ולהיות בת"א או בחיפה תוך פחות מחצי שעה. החינוך באזור נחשב טוב מאד ומושך לכאן מאות ואלפי משפחות עם ילדים. ויש את הנוף, גם לים, בישובים שעל הכרמל, ונוף לשדות ולהרים בישובים הנמוכים יותר טופוגרפית. סוג הנדל"ן פה, שעיקרו צמודי קרקע כמו וילות וקוטג'ים, גם הוא אחד מגורמי המשיכה לאזור. מחקר לשכת השמאים שדיווחנו עליו לאחרונה מראה כי למשפחה הישראלית העדפה ברורה לצמודי קרקע, בעוד שבינתיים פחות מעשרה אחוז מהמשפחות זכו לווילה או לקוטג' משלהן. כאן, מסתבר, הן מקוות להגשים את חלומן.
ויש סיבה נוספת, לא כל כך קשורה לנו, אבל קשורה לשוק הנדל"ן בארץ בכלל. עליות המחירים בגוש דן ובשרון מונעות ממשפחות רבות להגשים את החלום שלהם לבית משלהם באותם אזורים. ואכן, מרבית הקהל הישראלי שרוכש בית או דירה באזור מגיע מחוץ לאזור, מה שגורם להגירה חיובית לכאן תוך שמספר התושבים עולה בהתמדה. הרוב המכריע של המגיעים לכאן מגיע מהשרון, תל אביב וגוש דן. גם מחיפה, ובמיוחד מהכרמל מגיעים רוכשי בתים רבים, אבל ירידות המחירים בחיפה בשנים האחרונות מקשות על רבים ממשפרי הדיור מחיפה למכור את דירתם במחיר סביר שיאפשר להם לשדרג לבית באזור זכרון יעקב והסביבה. והקבלנים? קונים קרקע, ו...בונים. בשבועות הבאים אנחנו יוצאים לסקר את הבנייה החדשה באזורנו, וכפי שתיווכחו, היזמים בונים על שוק פורח כאן בשנים הקרובות. גם בשכונה שלכם אתם יכולים בודאי להרגיש בבנייה של בית פה בית שם. צמד קוטג'ים דו משפחתיים כאן, ורביעיית בתים שם. לא נוכל לסקר את כל הבנייה החדשה. אנחנו, יצאנו לסקר את המגה פרויקטים. את מאות יחידות הדיור. ספרנו למעלה מאלפיים בהקמה בשלב זה או אחר בפרויקטים הגדולים בלבד. לא נסקור בכתבות אלה פרויקטים עתידיים, ויש עוד רבים כאלה בתכנון כרגע, אלא פרויקטים עכשוויים ההולכים ומוקמים עכשיו. פרויקטים ובהם, כן, למעלה מאלפיים יחידות דיור נמצאים כבר בתהליך בנייה באזור שלנו. הקבלנים בונים לא רק את הדירות בפרויקטים האלה, אבל גם מרכזים מסחריים, גני ילדים ובניני ציבור ומקימים מגרשי משחק לילדים ופארקים.  מה בונים?
מגוון רב מאד של אופציות למי שמחפש לעשות את האזור שלנו לביתו. כל סוגי הנדל"ן, כבקשתכם: דירות, דירות גן, פנטהאוסים, קוטג'ים, וילות ומגרשים לבניה עצמית. סוג הנכס המתאים לטעמכם ולתקציבכם ממתין לכם באחד הפרויקטים שאנחנו סוקרים: פרדס חנה הצעירה -- חברת חפציבה, בונה את פרויקט "פרדס חנה הצעירה" בשכונת נווה פרדסים בפרדס חנה, שם היא מציעה בשלב זה דירות 4 חדרים, דירות 4.5 חדרים, דירות פנטהאוס בנות 5 חדרים ודירות גן דו קומתיות בנות 5 חדרים (מה שקרוי "דופלקסי גן"). סה"כ מתעתדת החברה לבנות בין 980 ל- 1,200 יחידות דיור בפרויקט. בנוסף תבנה החברה לרווחת התושבים כיתות גן, ומרכז מסחרי של 4,000 מ"ר עם חניון תת-קרקעי. מחירי הדירות מתחילים ב- 536,000 ₪ חלומות כרכור -- בכרכור, בקרבת קיבוץ משמרות, בונה חברת שיכון עובדים את פרויקט "חלומות כרכור" הממוקם בלב סביבה כפרית ושבמרכזו גינה מרווחת לרווחת הדיירים. בפרויקט דירות 4, 4.5 ו- 5 חדרים עם מרפסת שמש מרווחת, דירות גן בעלות 5 חדרים ודירות גג עם 4 ו- 5 חדרים. מחירי הדירות מתחילים ב- 679,400 ₪ חלומות זכרון יעקב - בזכרון יעקב, בונה חברת "שיכון עובדים" בשיתוף חברת "אמירי גן" על שטח של כ- 160 דונם את פרויקט חלומות זכרון. סך הכול צפויות להבנות בפרויקט כ 700 יחידות דיור. החברות מדווחות כי ממאי 2005 נמכרו כ- 150 דירות בהיקף כספי של כ-132 מיליון ₪. הפרויקט נבנה בשלבים ו- 80 המשפחות הראשונות צפויות להיכנס לדירתן החדשה כבר בחודש הבא, בדצמבר 2006. בפרויקט דירות 4 ו- 5 חדרים, דופלקסים ודירות פנטהאוס בני 5 חדרים, ודירות גן בנות 4 ו- 5 חדרים בשטח בין 120 ל- 165 מ"ר. המחירים בשלב המכירות הנוכחי מתחילים ב- 880,000 ₪. יובלים -- חברת נווה גד בונה בכרכור את פרויקט "יובלים" באזור כפרי יפהפה בצפון מזרח המושבה. החברה מציעה 280 בתים חד משפחתיים (וילות) בני 6 חדרים על מגרשים של 400-500 מ"ר. שטח הבתים בין 150 ל- 185 מ"ר. את אחד הדגמים ניתן לרכוש גם עם מרתף. מחירי הוילות מתחילים ב- 1,239,000 ₪ נאות יובלים -- בצמוד לפרויקט יובלים בונה מנהלת פרויקטי המגורים (הידועה בשם "המנהלת") של אגף משאבי האנוש בצה"ל, את פרויקט "נאות יובלים". בפרויקט 120 קוטג'ים דו משפחתיים על מגרשים של כ- 250 מ"ר כל אחד. גם אם אתם משרתי קבע, אין מה לרוץ: כל הבתים נמכרו במהירות שיא עוד "על הנייר". נמכר! רגבים -- בקיבוץ רגבים בונה חברת האחים עופר נכסים את פרויקט ההרחבה הקהילתית בתכנונו של האדריכל יוסי טל מזכרון יעקב. בפרויקט 138 וילות חד משפחתיות בנות 4 עד 7 חדרים ובשטח של 104 עד 220 מ"ר על מגרש של 500 מ"ר כל אחת. שטחים נרחבים הוקצו לפארק במרכז השכונה. מחיר הוילות מתחיל בכ- 1,139,000 ₪ מעלה הנחל -- בקיבוץ רמות מנשה בונה חברת "מבנים מרכז" מ"קבוצת מבנים" את פרויקט ההרחבה הקהילתית. בפרויקט 138 וילות חד משפחתיות בנות 6 חדרים בתכנון משרד האדריכלים דגן מושלי ובשטח של כ- 160 עד 220 מ"ר על מגרש של 500 מ"ר כל אחת. מחיר הוילות מתחיל ב- 1,235,000 ₪ שכונת הגולף -- החברה לפיתוח קיסריה מציעה 250 מגרשים לבניה עצמית בשכונת הגולף, בסמיכות למגרש הגולף של קיסריה. גודל המגרשים נע בין כ- 600 מ"ר ל- 1,000 מ"ר והם מיועדים לבניה עצמית של בית מגורים אחד (וילה). מחיר המגרשים מתחיל בכ- 1,505,000 ₪.
מספר יחידות הדיור הגדול ביותר: פרדס חנה הצעירה (חפציבה): 980-1200 יח"ד השטח הגדול ביותר: חלומות זכרון, (שיכון עובדים בשיתוף אמירי גן): כ- 160 דונם היקר ביותר: החברה לפיתוח קיסריה (שכונת הגולף), החל מ- 1,505,000 ₪ למגרש בלבד הזול ביותר: פרדס חנה הצעירה (חפציבה): החל מ 536,000 ₪
בנייה נוסח 2006 סטנדרד הבנייה של 2006 גבוה מאד יחסית למה שהורגלנו לראות בפרויקטים קבלניים בעבר. חומרים חדשים נכנסו לשוק, מוצרים חדשים פותחו, ותהליכי בנייה שופרו מאד. הקהל הישראלי של היום יודע גם לבקש לראות מפרט טכני ויודע לזהות ולתגמל ברכישת דירה מקבלן שהשקיע בשדרוג מה שהוא מציע לקונים. היזמים למדו כבר שהרוכשים מצפים ליותר מגג וקירות. הם מפנקים את הרוכשים בפרויקטים החדשים באזור בריצופים משודרגים (דומה שגרניט פורצלן הפך כבר לנורמה), בחלונות אלומיניום מהיצרנים המובילים, בזכוכית בידודית, בהכנה למיזוג למערכות שמע, ולאינטרקום. נקודת טלפון וכבלים בכל חדר גם היא מהמקובלות כעת. בדירות, הם דואגים לנקודת גז במרפסת. תריסים חשמליים, לפחות בחלונות הגדולים בסלון גם הם מקובלים. ויש גם הטבות תקופתיות נוספות שיש לעקוב אחריהן. בפרויקט יובלים, למשל, מציעים עכשיו למשל הכנה לקמין ללא תשלום נוסף. חברת חפציבה מציעה עכשיו לרוכשים דירה בפרויקט פרדס חנה הצעירה מזגן, כיריים ותנור מובנה לקיר, ורצפה דמוית פרקט ביחידת ההורים. החברה לפיתוח קיסריה מציעה עכשיו לרוכשים מגרש בשכונת הגולף מנוי למועדון הגולף, ששוויו יכול להגיע לעשרות אלפי דולר. ובשבועות הבאים, תוכלו לקרוא כאן על כל אחד מהפרויקטים האלה ובהרחבה. יזם | ישוב | פרויקט | יחידות סה"כ | מה מוכרים? | החל מ- | חפציבה | פרדס חנה | פרדס חנה הצעירה | 980-1200 | דירות 4 חדרים, דופלקסי גן, פנטהאוסים | 536,000 ₪ | שיכון עובדים | כרכור | חלומות כרכור | 400 | דירות 4 -4.5 - 5 חדרים, דירות גן, דירות גג | 679,400 ₪ | שיכון עובדים (בשיתוף עם אמירי גן) | זכרון יעקב | חלומות זכרון | 700 | דירות,דירות גן, פנטהאוסים, קוטג'ים | 880,000 ₪ | אחים עופר נכסים | רגבים | הרחבה ברגבים | 138 | וילות על חצי דונם | 1,139,000 ₪ | מבנים מרכז | רמות מנשה | מעלה הנחל | 138 | וילות על חצי דונם | 1,235,000 ₪ | נווה גד | כרכור | יובלים | 280 | וילות על 400-500 מ"ר | 1,239,000 ₪ | צה"ל | כרכור | נאות יובלים | 120 | קוטג'ים על 250 מ"ר מגרש | נמכר | החברה לפיתוח קיסריה | קיסריה | שכונת הגולף | 250 | מגרשים של 600-1,000 מ"ר לבנייה עצמית | 1,505,000 ₪ |
גרסא של מאמר זה מאת יואב איתיאל הופיעה ב"מגזין המושבות" יואב איתיאל הוא מבעלי "בראל נכסים" © 2006 כל הזכויות שמורות לבראל נכסים בזכרון יעקב, בע"מ
|
