קרקע מינהל מול קרקע פרטית

רוב הקרקע בישראל היא בבעלות מינהל

הידעתם? מרבית הקרקעות בישראל, כ- 92 אחוזים ליתר דיוק, הן בבעלות מדינת ישראל (כ- 21 מיליון דונם למי שכבר שלף את המחשבון).  וכן, גם הקרקע למגורים עליה בנויים מרבית הבתים בישראל הינה בבעלות המדינה.  ייתכן שמדינת ישראל מחזיקה בשיא עולמי בנושא הזה. ייתכן שמדינת ישראל היא בעלים של יותר קרקע (באחוזים, כמובן..., יחי ההבדל הקטן) משטח מדינתה מאשר אף ברית המועצות בימי השיא הקומוניזם.

"קונים" או "חוכרים"?

בחיי היום יום אנחנו משתמשים בביטוי "קנינו" קרקע, בצורה חופשית בעוד שבמקרים רבים צריכים היינו לומר "חכרנו קרקע". מתי בפעם האחרונה שמעתם מישהו אומר חכרתי מגרש לבניה עצמית? או, היכן שמעתם מישהו מספר באיזה שיחת סלון על "זכויות שרכש בבית על קרקע שחכר"? במקום, אנחנו שומעים "קנינו בית!".

מה ההבדל בין קניה לחכירה?

האם יש הבדל בין "קרקע מינהל" ל"קרקע פרטית"? כן, יש הבדל. אמנם בחיי היומיום איננו ממש מושפעים מההבדל הזה, אבל בנקודות ציון בחיי הנכס שלנו יש הבדל, ועוד איך. מה הם ההבדלים העיקריים? ראשית ב"קנייה" (רכישת הזכויות היינו צריכים לומר): מינהל מקרקעי ישראל צריך לאשר את העברת הזכויות בין "המוכר" ל"קונה". מדוע? בין היתר מכיוון שהמינהל הוא גם מנהל הנכסים ההיסטוריים של הקרן הקיימת ושל חברת הבת ההיסטורית שלה "היימנותא" (נאמנות, בארמית), אשר חלקן נרכשו ע"י יהודים במאה השנה הקודמות להקמת מדינת ישראל תוך התנייה מפורשת כי יישארו בידי יהודים. מינהל מקרקעי ישראל שואל שתי שאלות מפתח בהעברת הזכויות: האם הרוכש הינו אזרח מדינת ישראל, ואם לא, האם הרוכש זכאי לאזרחות ישראלית ע"פ חוק השבות. התשובות לשאלות אלה ייקבעו את "כמה אוטומטית" תהייה העברת הזכויות ע"י המינהל מהמחזיק בהן ל"רוכש" החדש.

עוד הבדל הוא בעת בקשה להיתרי בנייה. אישורו של המינהל הכרחי בעת בקשת היתר בנייה. אמנם בשנים האחרונות התקבלה פרשנות מקלה שסוגי בקשות רבים אינם זקוקים לאישור כזה אולם בפועל ממשיכות הוועדות לתכנון ולבנייה לבקש את הסכמת המינהל. אם אתם גרים על קרקע מינהל באזור זכרון יעקב, בנימינה והסביבה נסו לקבל היתר בניה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון, למשל, ללא אישור מינהל מקרקעי ישראל...

ההתקשרות בין "רוכש הזכויות" (אתם) לבין המינהל הינה בדרך של חכירה. כלומר, המדינה נשארת בעל הקרקע, ואתם רוכשים את הזכויות ליהנות מהנכס לתקופת החכירה. מותר לכם (באישור המינהל) לבנות בית על המגרש ומותר לכם ליהנות ממנו. מהי חכירה? חכירה היא שכירות לתקופה ארוכה. כמה ארוכה חכירת קרקע מן המינהל? ארוכה מאד! קרקע מינהל למגורים מוחכרת בדרך כלל ל 49 שנה ובדרך כלל תוך מתן אופציה לחכירה של 49 שנה נוספות בסיומן. מה קורה בתום החכירה? האם יכול המינהל שהוא הבעלים לקחת לו בחזרה  את הקרקע עליה עומד ביתכם? הישארו רגועים, לא נשאיר אתכם בחרדות כי התשובה המעשית הינה לא, אבל התשובה מורכבת יותר, וניתן עליה את הדעת בהזדמנות אחרת.

הבדל נוסף ומשמעותי הוא בנושא דמי חכירה. אם המינהל מחכיר לכם את הקרקע ולא מוכר לכם אותה, אז כמו כל בעלים הוא גובה מכם דמי חכירה. דמי החכירה האלה יכולים להיות משולמים מדי שנה, או מראש, בפרוצדורה פיננסית הנקראת היוון. מהו היוון? היוון הינו תשלום דמי השכירות מראש.  בחישוב תשלום שכירות מראש, מקבלים הנחה, פטור מתשלום דמי חכירה שנתיים, ובתשלום אחד רוכשים את הזכויות על המגרש לתקופת החכירה.

מבצע היוון במינהל מקרקעי ישראל

כל זה סיפרנו לכם כי בינינו יש רבים שמשלמים את דמי החכירה מדי שנה, ובימים אלה ממש עומד מינהל מקרקעי ישראל לצאת במבצע היוון שיאפשר לכם לשלם עכשיו ומראש את דמי החכירה שנותרו לכם לשלם, ובהנחה משמעותית.

[ראה מאמר אחר בנושא מבצע ההיוון]