רישום בטאבו

בישראל, הרישום קובע. "עסקה נגמרת ברישום", קבע המחוקק. עסקה שלא נגמרה ברישום בפנקס רשם המקרקעין ("טאבו") רואים אותה כהתחייבות לבצע עיסקה, אך לא כעיסקה.

מי הוא בעלי המקרקעין? בישראל, בעלי המקרקעין הוא זה הרשום כבעלי המקרקעין בפנקס רשם המקרקעין. לכאורה, טריוואלי, אך למעשה שונה באופן עקרוני מהנהוג במדינות אחרות. יש לעיקרון הישראלי יתרונות, ויש לעיקרון זה גם חסרונות.

מי הוא בעל המקרקעין בארה"ב למשל? בארה"ב, בעל המקרקעין הוא מי שיש לו זכות חוקית במקרקעין, גם אם הרישום מראה אחרת. כדי שיוכל אדם לעמוד על זכותו החוקית במקרקעין בארה"ב על כל שרשרת המכירה והקנייה בהיסטוריה של הנכס "מאז ומעולם" להיות תקינה.

אני זוכר בפנסילווניה מסעדה אחת בה הוצג פומבית על הקיר שטר המקרקעין של הנכס ובו ניתן היה לראות את העברת הבעלות הראשונה ממלך אנגליה לוויליאם פן (שייסד את מדינת פנסילווניה). כל העברות הבעלות מהבעלים הראשון ועד הבעלים הנכחיים צריכות להיות תקינות כדי שבעלותו של הבעלים הנכחיים תהיה תקינה. האם זה אומר שיש לבדוק את השרשרת כולה? כן! בארה"ב מתבצעת בדיקת רישומי נכס היסטוריים לפני כל רכישה. חברות המתמחות בכך מבצעות את בדיקת שטרי הבעלות. זה לא מונע לחלוטין בעיות עתידיות כתוצאה מבדיקה רשלנית. לצורך זה קיימות חברות המבטחות את שטר הבעלות ואת הבדיקה הזו. במקרה הנדיר בו יתייצב יום אחד מישהו הטוען לבעלות על הנכס כיוון שנלקח ממנו או מאבות אבותיו בדרך לא חוקית, תשלם לו פיצוי החברה שביטחה את שטר הבעלות של המחזיק הנכחי בנכס, או, במידה והטוען יתעקש על קבלת הנכס לחזקתו, תפצה חברת הביטוח את המחזיק בנכס שביטח את שטר הקניין שלו.

בישראל אין צורך בבדיקת שרשרת הבעלויות ואין צורך בביטוח, מכיוון שהרישום הנכחי קובע. זה היתרון בשיטת הרישום הישראלית. אבל גם לה יש חסרונות, ולצערנו אנחנו נתקלים בעיקרי שבהם מדי שנה: רישום בטאבו יכול גם להיות למשל באמצעות הסכם מכר מזויף או שהושג בדך לא כשרה אחרת ותעודת זיהוי מזויפת, כביכול של הבעלים. אם רכש הקונה את הנכס בתום לב, והנכס נרשם על שמו אצל רשם המקרקעין, לא יוכל הבעלים ממנו "נחטף" הנכס להיפרע מהקונה הזה. על הבעלים הקודם לאתר את מי שזייף את המסמכים, ולתבוע אותו. בדרך כלל לא אפשרי כלל, ובודאי לא קל. במיוחד אם הזייפן כבר עזב את הארץ.