רכישת בית בכינוס נכסים בארה"ב

אודליה אמינוב

כן אדוני השריף!

פעמיים בחודש משתרך תור ארוך מחוץ לאולם המכירה הפומבית במשרדו של ג'ון ד. גרין, שריף פילדלפיה, מקום שהפך בשנים האחרונות למוקד עלייה לרגל של משקיעי נדל"ן בעיר.

הנסיבות מצערות: הנכסים המוצעים למכירה עוקלו מבעליהם עקב חובות משכנתא או מיסי מקרקעין (המקבילים ל"ארנונה") שלא שולמו למרות אזהרות חוזרות של הבנק, רשויות המס, ולבסוף גם של כונס הנכסים.

משם הנכס עובר לבעלות השריף שמנסה למכור אותו במכרז במחיר אטרקטיבי.

מרבית מהנוכחים באולם המכרזים יהיו משקיעים שיבצעו רכישה מיידית בלי לראות את פנים הבית או לדעת מה מצבו. חלקם יקנו בזול על מנת למכור ברווח. חלקם יקנו, ישפצו, ישכירו לדיירים ויהנו מהכנסה חודשית פסיבית. בקהל תוכלו למצוא כמות נכבדה של כיפות ואף פאות צד מתעופפות. עברית בטוח שתשמעו שם.

מכירות שריף נראות במבט ראשון כעסקה מנצחת, אך יש בהן סיכון.

בעת מכירת הנכס ע"י השריף, הקונה משוחרר מכל חוב או שעבוד לנושים, מלבד חובות שאין השריף אחראי לסלקם; שעבודים שהוטלו ע"י מס הכנסה ונזקים סביבתיים לא יכוסו והעלויות עלולות להיאמד בסכומי עתק.

סקירת ה-Title (רישומי הטאבו) באמצעות Title Search היא הדרך היעילה ביותר לחשוף מכשולים עתידיים - אך סוכנויות Title רבות מהססות לבטח ב Title Insurance בתים שנקנים מידי השריף.

עוד חשוב לזכור שבית שעוקל כתוצאה מאי תשלום המיסים עלול לחזור לידי הבעלים המקוריים אם באפשרותם לפדות את החוב בתום 90 יום מיום המכירה. כך ייתכן מצב בו משקיע קנה נכס מקרקעין, שיפץ וכבר הכניס דייר, אך נאלץ להעבירו חזרה לבעל הבית וללא פיצוי.

החדשות הטובות: לא רק אצל השריף אפשר למצוא את הדילים הטובים. השוק ה"חלש" של היום מציב את הקונה בעמדת כוח ומסמן תקופה של הזדמנויות, ולא רק למשקיעים. נכס שלא הצליח להימכר במכירות השריף חוזר לבעלות הבנק ולרוב נוחת לידם המקצועית של סוכני נדל"ן שישווקו אותו למכירה בשוק הנדל"ן הפתוח ועם "בונוסים": שטר מכר נקי תוצרת בית השריף, מחיר נמוך משווי השוק ולעיתים אף נמוך מהמחיר ההתחלתי במרכז .
השריף אמנם ימשיך לספק את מלאי הבתים ההולך וגדל עם המשך ההאטה במשק המקומי אך אם חשובה לכם "איכות הסחורה" מומלץ לפקוח עיניים ולהתבונן בתמונה הגדולה.

המציאה הבאה יכולה להיות ממש מתחת לאף שלכם!