תעתועי שער הדולר

השפעת שער הדולר על עלית מחירי הבתים בזכרון יעקב

קוטג' דו משפחתי בשכונת "השמורה" בזכרון יעקב נמכר השבוע ב 1,750,000 ש"ח שהם כ- 455 אלף דולר.  זה אמנם כבר לא שיא כל הזמנים לבית בשכונת "השמורה", אבל בהחלט ברמת השיא המושגת בימים אלה לבתים בשכונה. בכמה עלו מחירי הבתים בשכונת "השמורה" בחמש השנים האחרונות? מכיוון שהבית המדובר נבנה ע"י חברת סולל בונה כחלק מהפרוייקט המקורי, קל ללכת אחורה בציר הזמן ולחשב.

ובכן, לפני חמש שנים בדיוק, בדצמבר 2002, היתה רמת המחירים המבוקשת לבית כזה בשכונת "השמורה" בין 300 ל 345 אלף דולר לערך, ועל פי רישומינו, עסקאות נסגרו אז ברמת ה- 280-320 אלף דולר. בואו נניח 320 אלף דולר לצורך החישוב.  העסקה המדווחת, משקפת אם כן עליה של 42% במונחים דולריים.

אה, "במונחים דולריים"! מה היה שווי הדולר אז? ובכן, להזכירכם, שנת 2002 הסתיימה כששער הדולר היה 4.737 שקלים. איך סיים הדולר את 2007? כן, רק 3.846 ש"ח לאחר שרק השנה ירד בשיעור של כ 10 אחוזים. אם ננתח את עסקת הבית בשכונת "השמורה" במונחים שקליים, נמצא עליית מחיר מ 1,516,000 ל- 1,750,000 ש"ח, עליה של 15 אחוזים בלבד, המבטאת עליה ממוצעת של פחות מ 3% לשנה (2.83% ליתר דיוק) וזו עליה מתונה בלבד. המקטרגים יגידו שבהתחשב במה שקרוי "ערך הכסף", זו למעשה ירידה. גם אם נניח שעסקאות בשכונת השמורה נסגרו ברמה נמוכה יותר של כ 300 אלף דולר בשנת 2002, עלית המחירים הממוצעת שם לשנה במונחים שקליים הינה של 4.4 אחוז לערך.

קשה אכן לשים אצבע על מה היתה העליה הריאלית בערך הנכסים בלי שנחליט קודם לכן מהו המטבע הקובע לנו. מי שהגיע לזכרון יעקב מארה"ב לפני 5 שנים ויחזור לארה"ב השנה או בעתיד, מי שנטל הלוואה דולרית או מי שתכנית הפנסיה שלו בארה"ב, חושב כמובן בדולרים. הישראלי, נהוג לחשוב, חושב בשקלים, או לפחות כך היה נהוג לחשוב כאשר ערך הדולר בשקלים עלה בהתמדה. יותר ויותר ישראלים, גם באיזור שלנו, נוקבים עכשיו את מחיר הבית שלהם בשקלים.  בעקבות כך, אגב, הולך ומתייקר הבית שלהם העומד למכירה בעיני אמריקאים הבאים לרכוש כאן באיזור ככל שהולך ומתחזק השקל שלנו.

דומה כי השאלה המהותית של מה היתה העליה הריאלית בערך הנכסים באיזור זכרון יעקב תיפתר רק אם וכאשר שוב יתחזק הדולר האמריקאי מול השקל. האם יסתפקו אז המוכרים כאן באותו סכום שקלי אותו הם מבקשים עכשיו? או האם יעלו את המחיר המבוקש בשקלים במקרה כזה בין אם על ידי שינקבו במחיר שקלי אך יצמידו אותו שוב לדולר שילך ויעלה, ובין אם על ידי שינקבו במחיר חדש דולרי המשקף את הדולרים הרבים שמחירו בשקלים שווה עכשיו?

ימים יגידו!

ראה גם:  השפעת שער הדולר | השפעת שער הדולר על פרוייקטים חדשים | מה קונים ב 400 אלף דולר?

גרסא של רשימה זו מאת יואב איתיאל הופיעה ב"מגזין המושבות"

יואב איתיאל הוא מבעלי "קבוצת בראל נכסים"

© 2008 כל הזכויות שמורות, קבוצת בראל נכסים, בע"מ