פתח דבר

במאמר להלן נדון נושא התארגנות "קבוצות רוכשים" לרכישה משותפת של קרקע לבנייה רוויה או בנייה צמודת קרקע. במאמר מובא מידע מפורט לגבי מהות העסקה, כדאיות כלכלית, צורת ההתקשרות , לוחות זמנים למימוש וכו'. יש לציין כבר כעת שאין המדובר לא בעמותה ו\או עמותת משתכנים . קבוצת רכישה הינה התאגדות של קבוצת אנשים לרכוש יחד קרקע. נקודה.

במה בדיוק מדובר ?

לשם הבהרה ניתן את הדוגמא הבאה: נניח שבעל קרקע (עירייה , מינהל, פרטי, כונס) פרסם מכרז\ הודעה בדבר מכירת חלקת אדמה בשטח של 600 מ"ר המיועד לבניית שני יחידות דיור (יחידת "דו"), לשם הגשת ההצעה חוברים שני יחידים כאשר כל אחד מהם מעוניין במחצית מהחלקה ומגישים הצעה משותפת לרכישת הקרקע . כל צד משלם את חלקו ומקבל בעלות על מחצית מהחלקה. כעת עם קבלת הבעלות על החלקה פונים השניים יחד לקבלן על מנת שיבנה עבור כל אחד מהם את ביתו על חלקת האדמה שבבעלותו. "קבוצת רוכשים" הינה אותה קונסטלציה שתוארה לעיל רק שחלקת האדמה המדוברת גדולה הרבה יותר ומיועדת לבניית יחידות דיור רבות ולכן גם כמות השותפים גדולה יותר.הקרקע המוצעת הינה באזורי הביקוש ובעלת תב"ע מאושרת סופית!
להבדיל מרכישת דירה אשר הינה עסקה נפוצה ומאפייניה ברורים לצרכן (לא תמיד ברמה הפרטנית הנדרשת) הרי בקבוצות הרכישה חשובה מאוד הבנת העסקה ולמידה מעמיקה של הנושא. המלצתנו הינה לקרוא את המאמר עד תומו על מנת להבין ולהפנים את הכדאיות הכלכלית והחיסכון הרב לרוכשים. התוצר הסופי המתקבל הינה קבלת דירה בהנחה של כ 30% פחות ממחירה אם הייתה נקנית מקבלן\יזם. (חסכון של עשרות אלפי דולרים). שווה מאוד להשקיע את המאמץ!!
מהות העסקה והכדאיות הכלכלית
בעסקה רגילה היזם \ קבלן רוכש מהבעלים קרקע לבנייה, בונה ומוכר דירות. במסגרת העסקה מחויב היזם, המוגדר כעוסק, במע"מ על הקרקע ועל שירותי הבנייה, עליו הוא מזדכה עם מכירת הדירה. כמו כן, היזם מחויב במע"מ על אגרות והיטלי פיתוח, וכן במס רכישה בגין הקרקע ומס מכירה בגין מכירת הדירה. בנוסף, עליו לשאת בהוצאות המימון לפרויקט וכן בהוצאות שיווק השונות. העלויות גבוהות ומחיר הדירה ללקוח בהתאם וזאת מבלי להוסיף את הרווח היזמי של הקבלן. שיטת קבוצת הרכישה, החוסכת במספר עלויות, בעיקר במיסוי, מהווה אלטרנטיבת לרכישת דירה במחירים מוזלים. השיטה מביאה לירידת מחירי הדירות בכ 35% ממחיר דירת קבלן. בעסקה כזו, מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף, בהתאם לחלקו בזכויות. הקבוצה רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה, ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה, למעשה, מוותרים על שירותיו של היזם, ובכך חוסכים לעצמם את הרווח היזמי. עם זאת, לרוב, כאשר מדובר בקבוצה גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי, אשר ירכז את חבריה ואת פעילותה. גוף זה יגבה בסופו של יום את דמי הניהול, המוערכים בכ-5% משווי העסקה. חיסכון נוסף טמון בהוצאות המימון, שכן כל חבר בקבוצה מביא הון עצמי מהבית, ולא נדרשת הלוואה של יזם בגין רכישת הקרקע. שיווק הדירות נחסך גם הוא מחברי הקבוצה, שכן כל הדירות "מכורות" עוד במועד רכישת הקרקע (בעלי הקרקע הינם בעצם בעלי הדירות) בנוסף, לא משולם מע"מ על מרכיב הקרקע, לרבות מרכיב מס הרכישה ( מס רכישה משולם רק על עלות הקרקע ולא לא עלות דירה), כאשר המוכר הנו יחיד. ברכישת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל משולם מע"מ, מאחר ומינהל מקרקעי ישראל מסווג כעוסק. חיסכון במע"מ קיים גם על אגרות היטלי פיתוח, שכן חברי הקבוצה משלמים את האגרות במישרין לרשויות המקומיות. במידה והעסקה מתבצעת על-ידי קבלן, הוא משלם מע"מ גם על מרכיב זה. במקרים מסוימים נחסך גם מרכיב הייזום, וכן המע"מ ומס הכנסה החלים עליו.
החיסכון במיסוי בלבד מוערך ב-17% משווי הדירה, ובהנחה שמדובר בדירת 4 חדרים באזור ביקוש, הרי שזהו חיסכון של 45 אלף דולר לכל הפחות.
בסה"כ, פערי החיסכון שבין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה עשויים להגיע ל-35% ראה פרטים נוספים ב www.137.co.il אשר מתמחה בתחום. יתרון נוסף הינו בטחונו של הרוכש וחסינותו מפני מקרה של התמוטטות הקבלן המבצע. התמוטטות כזאת אם וככל שתקרה לא תשפיע במאום על הרוכש שכן הקרקע הייתה ונשארה בבעלות מלאה של הרוכש ומכוון שהתשלום לקבלן מבוצע בהתאם להתקדמות הבנייה הרי שלא נגרם שום נזק מהותי וכספו של הרוכש מובטח.
הסיכון הכרוך בהשתתפות בקבוצת רכישה : בכלכלה החופשית אין מתנות חינם, וכל סיכוי לרווח מלווה בסיכון. בעסקאות של קבוצת רכישה קיימים מספר סיכונים אותם יש לקחת בחשבון. המודעות לסיכון מאפשרת לקבוצה לבצע עסקה נטולת סיכונים כדלקמן:
מהות הסיכון: לעניין דיני המס, הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה עשויים להיחשב, בתנאים מסוימים, כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי, ואף יתכן שהפיצול ייחשב לעסקה מלאכותית.
נטרול הסיכון: יש לוודא שאכן מדובר ברכישה משותפת של קרקע ונושא שירותי הבנייה לא מועלה כלל בזמן רכישת הקרקע כלומר העסקאות מופרדות לחלוטין ואינן כרוכות זו בזו. רכישת הקרקע מתבצעת כעסקה עצמאית (במועד אחד ובמעמד אחד). רק לאחר קבלת הבעלות על הקרקע תיחתם עסקה לשירותי בניה (יש לוודא שאין שום מחויבות של בעלי הקרקע או מארגני הקבוצה לקבלן כלשהו והיא נתונה להחלטת בעלי הקרקע לאחר קבלת החזקה במגרש).כמו כן אין שום זיקה בין בעל הקרקע, הקבלן הבונה ומארגן הקבוצה.
מהות הסיכון: לאחר רכישת הקרקע ההתקשרות הינה עם קבלן מבצע למתן שירותי בנייה בלבד. במקרה זה, הקבלן אינו מחויב בחוק ערבויות המכר כלפי חברי הקבוצה, אלא הקבלן מעמיד בפני הרוכשים ערבויות ביצוע.
נטרול הסיכון: ראשית , כפי שהוזכר קודם אחד היתרונות בקבוצת הרכישה הינה שהבעלות על הקרקע הינה תמיד בידי הרוכש ( ולא בידי הקבלן), מעבר לכך בחוזה שירותי הבנייה יש לוודא שידרשו מהקבלן ערבויות מכר . במקרה בו קבלן מבצע נקלע לקשיים ומפסיק את פעילותו, הקבוצה לא ניזוקה מאחר ונחתם מבעוד מועד הסכם קבלני, הכולל ערבויות בנקאיות. הקבוצה רשאית להפסיק את עבודת הקבלן המבצע ולהמשיך עם קבלן אחר, במידה וזה הראשון לא עמד בהתחייבויותיו. הקבלן לא מקבל בשום מקרה חזקה על הקרקע. ( בעל המאה הוא בעל הדעה ? קבוצת הרוכשים היא היזמית והיא המשלמת לקבלן והחוזה שיחתם יהיה לשביעות רצונה המלאה ללא פשרות וסיכונים).
מהות הסיכון: לאחר רכישת הקרקע וקבלת בעלות על המגרש יבחר אחד מחברי הקבוצה למכור את חלקו במגרש לגורם שלישי אשר יש לו אינטרס מנוגד לטובת הקבוצה ( לדוגמא: פרטי שיקנה מחבר הקבוצה ויתנה את הסכמתו בכך ששירותי הבנייה ישכרו מחברה קבלנית שבבעלותו וכו' )
נטרול הסיכון:יש לוודא שבמסגרת הסכם השיתוף מתחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הינו החתמת הקונה על הסכם השיתוף וכמו כן ניתנת זכות סירוב ראשונה לחברים האחרים בקבוצה.
מהות הסיכון: לאחר רכישת הקרקע וחתימת הסכם לשירותי בנייה מול קבלן מבצע אחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים הנדרשים ויגרמו נזק\ עיכוב לשאר חברי הקבוצה.
נטרול הסיכון: השותף מובטח מראש ע"י כך שנבחר בנק מלווה, ( ראה הסברים בנושא ליווי פיננסי ואובליגו בטחונות באתר www.137.co.il)אשר מספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, מתחילת הבנייה ועד לסיומה, וזאת לאחר אישור כל שותף ע"י המערכת הבנקאית. שותף אשר אושר ע"י הבנק והחליט לפרוש במהלך הבנייה - הבנק מתחייב להיכנס לנעליו עד סיום הפרויקט, ועם סיומו יממש את הדירה. אפשרות אחרת היא שהדירה אליה זכאי החבר תהווה ערבות לתשלום לקבלן על כל המשתמע מכך.

שאלות ותשובות
לא ברור לי , האם אני קונה קרקע או קונה דירה ? כל אחד מיחידי קבוצת הרוכשים רוכש קרקע (חלק במגרש), לדוגמא נניח שהעירייה מציעה למכירה חלקה שלמה בשטח של 3 דונם המיועדת לבניית מגדל מגורים 18 קומות ? סה"כ ניתן לבנות על המגרש 71 דירות. המגרש ירכש ע"י 71 יחידים שיהוו יחד קבוצת רכישה. כל אחד מהיחידים רכש בעצם קרקע ליח' דיור אחת.
האם מדובר בסוג חדש של עמותה ? חד משמעי לא! , קבוצת הרכישה הינה אוסף של יחידים אשר אינם מאוגדים תחת ישות משפטית כלשהי (לא חברה, לא שותפות ולא עמותה), אין מנהל עמותה ואין תאגיד . היחידים חותמים על חוזה שיתוף פשוט המסדיר את רצונם לקנות יחד קרקע ולבנות יחד את הבניין (שירותי בנייה מקבלן), חשוב להדגיש שלאחר הרכישה הבעלים של הקרקע הם הרוכשים עצמם לרבות רישום בטאבו.
ממי הקבוצה רוכשת את הקרקע ? כל מקרה לגופו. בעל הקרקע יכול להיות גוף פרטי , רשות מקומית , מנהל מקרקעי ישראל, כונס נכסים וכו'. מה שחשוב להדגיש ולוודא זה שתבוצע בדיקה מעמיקה לבדיקת אמינות המוכר ווידוא בעלותו בקרקע המוצעת למכירה \ חכירה יש לוודא שאין שום זיקה בין בעל הקרקע למארגן הקבוצה ולחברת בנייה כלשהי שתהיה מעורבת בהקמת הפרויקט.
איך מבוצע התשלום, מי מבטיח לי שהכסף לא יעלם? כספי הרוכש מובטחים ב 100% לכל אורך תהליך הרכישה! הדבר מושג באמצעות בנק נאמן. מכוון שמצד אחד הרוכש אינו מעוניין לשלם אגורה לפני שקבל לבעלותו את חלקו בקרקע ומצד שני לשם קניית הקרקע יש לאסוף את התשלום הנדרש מכלל יחידי הרוכשים וזאת לשם הבטחת הרכישה.על מנת לפתור זאת נכנס גורם שלישי לתמונה אשר מהווה נאמן של שני הצדדים לביצוע העסקה. הנאמן יכול להיות עו"ד או אפילו בנק מוביל בישראל (לדוגמא: "דיסקונט נאמנות בע"מ " ) אשר מוודא קבלת הכספים מהרוכשים ומעביר את התשלום (שהופקד ע"י הרוכשים) לבעל הקרקע וזאת בד בבד עם העברת הבעלות בקרקע לידי כל אחד מיחידי הרוכשים.
כיצד נקבע מחיר הקרקע ? עבור כל פרויקט מוגשת למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי ואף כדאי שכל רוכש יבצע סקר עצמאי ויסתייע ע"י מומחה מטעמו לבדיקת כדאיות כל עסקה ועסקה.
כאמור, כל יחידי הרוכשים הם שווי זכויות, כיצד הדירות השונות מחולקות בין הרוכשים ? להזכירכם, זהו שלב ב' לאחר רכישת הקרקע ושכירת שירותי בנייה מקבלן. וכעת לתשובה: תינתן הערכת שווי של כל הדירות בבניינים המבוססת על הערכת שמאי מוסמך (לרבות פנטהאוזים ודירות גן), כל אחד מיחידי הרוכשים זכות לדירה ממוצעת בבניין בהתאם לטבלת איזון . במידה וירצה דירה שעלותה יותר מדירה ממוצעת ישלם בנוסף לעלות שירותי הבנייה גם את ההפרש שבין עלות דירה ממוצעת לדירה שיבחר.
ממה כדאי להיזהר ? הכי חשוב לוודא שמדובר אכן בקבוצת רוכשים אמיתית, קרי, רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא הפרדה מלאכותית של העסקה. רשויות המס יגבו מיסוי מלא לרבות מס מכירה לפי שווי הדירה בכל מקרה שקימת זיקה כלשהי בין מארגן הקבוצה, בעל הקרקע והקבלן המבצע. יש לוודא שהקרקע נרכשת מגורם שלישי ועסקת רכישת הקרקע אינה כרוכה בהתחיבות כלשהי לבנייה באמצעות קבל ו\או חברת בנייה ספציפית
הכותב הוא אורי מלכיאל, מארגן קבוצות רכישה נדלן , מפעיל האתר היחידי בתחום: http://www.137.co.il - קבוצות רכישה נדלן ובנייה בקבוצה. תגובות ושאלות ניתן להפנות ל info@137.co.il , ההרשמות באתר הינה חינם וללא התחיבות כלשהי.