מדרגות תקניות

הריסת המדרגות הפגומות ובנייה מחדש של מדרגות תקניות

ד"ר אינג' אברהם בן עזרא

כתיבת שורות אלו נעשית בעיתוי מקביל לניהול תביעה של קבוצת דיירים מישוב דרומי לחיפה נגד חברה קבלנית, כאשר מרכיב חשוב בתביעה, המתנהלת כבר מעל עשור למרבה הצער ועדיין לא נראה סופה באופק, הוא קיום מדרגות פנימיות בדירות התובעים הבנויות בניגוד להוראות התקנות - מדובר בתקנה 3.47 לתוספת השנייה של תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, הקובעת לאמור:

"3.47 (א) לא יותקנו מדרגות בעלות שלחים בצורה טרפזית אלא אם יתמלא לגביהן אחד משני תנאים אלה:
(1) הבנין מכיל עד שתי דירות;
(2) המדרגות אינן מהוות חלק מדרך מוצא בטוח או? ממדרגות לשעת חירום כמשמעותן בחלק ז' לתוספת זו.

(ב) שלח מדרגה טרפזית ברחבו הצר ביותר לא יפחת מ-17.5 ס"מ.

(ג) זווית העליה של מדרגות טרפזיות או מדרגות כאמור המשולבות במדרגות רגילות, הנמדדת לאורך בציר מהלך המדרגות, תהיה אחידה".

אף שבתקנה יש דרישה כי רוחב השלח יהיה במקום הכי צר לכל הפחות 17.5 ס"מ, מידה המתאימה למדרך כף רגל אדם לבל ימעד, בדירות התובעים בוצעו מדרגות פנימיות הרחוקות מלקיים דרישה זו - רוחב השלחים במקומות הכי קרובים למעקה [בסיבוב] הוא מתאפס או מתקרב למידה אפסית, דבר שיוצר סיכון בשימוש. זאת ועוד, בכל מקרה אין עוררין כי מדובר באי התאמה לתוכניות המכר - בהן המדרגות ישרות ולא טרפזיות.

בעניין הנדון, הציע ב"כ הקבלן כי הליקוי יתוקן בפועל על ידי החברה הקבלנית, דבר שהתקבל בהסכמת ב"כ התובעים אלא שבביקור באתר בו נכח כותב שורות אלו - ביקש הקבלן לתקן ללא תוכנית מוקדמת, דבר שנתקבל בסירוב מטעם מומחה בית המשפט, ובצדק. במצב דברים זה, חזר התיק להמשך רגיל של הליך שיפוטי, בו השופט חוזר להיות שופט ולא מעין קבלן-על, דבר שמקובל לעתים בבתי המשפט, על אף שבית המשפט אינו מסוגל לעמוד בהצלחה במשימה זו שהוא אינו אמון עליה, ורבים מפחי הנפש לשני הצדדים כאשר נעשים ניסיונות לבצע עבודות בנייה בפיקוחו של בית המשפט, ומן הסתם גם באחריותו הן של בית המשפט בעל החסינות, והן של מומחה בית המשפט שחסינותו לא ברורה.

במצב דברים זה, יצטרך בית המשפט להכריע האם יפוצו התובעים בעלות הגבוהה של הריסת המדרגות וביצוען מחדש בהתאמה הן לתוכנית המכר והן לתקנות ולכל דין.

להלן ציטוטים מתאימים מפסקי דין בנסיבות דומות:

א. תיק דני סלמן

מדובר במקרה זה בתביעת דיירים נגד חברה קבלנית בגין אי התאמה למפרט - ביצוע תקרת רביץ במקום תקרת בטון מזוין, כאשר במפרט המכר היה רשום כי מדובר בתקרת בטון מזוין. המקרה הגיע לפתחו של בית המשפט העליון שפסק בסוגיה זו וגם קבע הלכה: ע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ נ' דני סלמן ואח', בית המשפט העליון, שופטים: ת' אור, א' מצא, מ' נאור, מובא בספר "ליקויי בנייה כרך א'" בהוצאת "בורסי" מאת א' בן עזרא עמ' 80.

יש דמיון רב בין שני המקרים - המקרה המתואר במבוא לעיל ותיק סלמן, והדמיון הוא בנושאים כדלקמן:

n      בשני המקרים מדובר באי התאמה למפרט/לתוכנית המכר; מדרגות טרפזיות מול מדרגות ישרות, ותקרה קלה [רביץ] במקום תקרת בטון.

n      בשני המקרים הקבלן התנגד לביצוע התיקונים וכפר באחריותו לאי ההתאמה.

n      בשני המקרים מדובר בתיקון מהותי שביצועו כרוך בהריסות מסיביות בדירה.

n      בשני המקרים ברור כי הליקוי לא יתוקן וכי מדובר בפיצוי כספי.

זאת ועוד, בעוד במקרה שבמבוא גם הפתרון החליפי שבוצע הוא בחזקת אי התאמה [כי המדרגות הטרפזיות הן לא רק שאינן מתאימות לתוכנית המכר אלא גם לא תואמות את התקנות, הרי בתיק סלמן - יש רק אי התאמה לתוכנית המכר ואילו הפתרון החליפי שבוצע הוא חוקי ותקני.

להלן ציטוט סעיף 8 מספק דין סלמן במלואו, והדברים מדברים בעדם:

"6. לאחר עיון בטענות באי כוח הצדדים, בכתב ובעל-פה, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הערעור והערעור-שכנגד להידחות. בהשגות המערערת על חיובה לפצות את המשיבים בגין אי ההתאמה במלוא עלות התיקון, אין כל ממש. בהתקינה תקרת "רביץ" במפלסים העליונים של הבתים הפרה המערערת את התחייבותה להתקין תקרות בטון. אי התאמה זו מזכה את הרוכשים בקבלת פיצוי שיאפשר להם להתאים את בתיהם למפרט הטכני שניצב ביסוד התקשרותם עם המערערת; ומן הנתונים לא נובע כי המדובר בחיוב כספי מופלג, שבכוחו להפוך את חיובה של המערערת לשאת במלוא העלות לבלתי צודק בנסיבות העניין.

גם בחיובה של המערערת לשלם למשיבים, כתוספת לסכום הבסיסי, 30% בגין רווח קבלני ו- 8% בגין הפרשי עלות, לא נפל פגם. בפסק דינה בהליך המקורי קבעה השופטת פרוקצ'יה, כי בגדר חובתם לפעול להקטנת הנזק היה על המשיבים לאפשר למערערת לתקן בבתיהם את ליקויי הבנייה, ומשלא עשו כן העמידה את גובה הפיצויים שפסקה להם על עלויות הביצוע בידי המערערת עצמה. קביעה זו הייתה יפה לליקויים ואי התאמות שעל עצם קיומם לא הייתה מחלוקת. דינה של אי ההתאמה נשוא ענייננו איננו יכול להיות דומה. עד למתן פסק הדין בערעור הראשון כפרה המערערת בכך שבהתקינה תקרות ,רביץ" הפרה את חיובה להתקין תקרות בטון. משכפרה המערערת בעצם קיומה של אי ההתאמה, לא היה בידי המשיבים - וממילא לא היה עליהם - לאפשר למערערת לתקן אי התאמה זו. משהוכרה זכות המשיבים (במסגרת הערעור הראשון) להתקנת תקרות בטון, והדיון הוחזר לבית המשפט המחוזי להשלמה, צדק בית המשפט משפסק למשיבים פיצויים במלוא הסכומים הנדרשים לביצוע העבודות באמצעות קבלנים אחרים".

לאמור, בענייננו לא רק שהדיירים זכאים לפיצויים בשיעור ביטולה של אי ההתאמה במדרגות וביצוע מדרגות חליפיות בהתאמה לתוכניות המכר, קרי: מדרגות ישרות, אלא שהעלות תחושב לפי המחיר היותר גבוה, זה הכולל רווח קבלני [בתיק סלמן - 30%].

ב. תיק אשר מנחם

בתיק אשר מנחם נפסק בבית משפט השלום פיצוי בגין מדרגות פנימיות בדירה שנבנו בניגוד לתקנות הנזכרות, תקנה 3.38 שעניינה מדרגות לולייניות - שוב נבנו המדרגות תוך ביצוע רוחב שלחים בסיבוב, במידה קטנה מהמינימום הקבוע בתקנות. הפיצוי שנפסק על ידי בית משפט השלום נקבע מעט מעל מחצית עלות התיקון בפועל, מהטעם שבית המשפט סבר כי הליקוי יישאר כפי שהוא ולא יתוקן. על כך הוגש ערעור, ע"א 680/94 אשר מנחם נ' א' לוי קבלני בניין בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: מ' סלוצקי, ח' פיזם, מ' נאמן, לא פורסם, מובא בספר "ליקויי בנייה כרך א'" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי" עמ' 335. בית המשפט שבערעור פסק כי הפיצוי לזכות הדיירים יעמוד על מלוא עלות התיקון, ולהלן סעיף 3 לפסק הדין הדן בכך:

"3. בסעיף 4 לפסק הדין הנוגע לקביעת המומחה, בסעיף 2.4 לחוות דעתו נדונו הליקויים במדרגות הפנימיות בדירה. בית המשפט אמד את הפיצוי המגיע לסך 4000 שקלים. עלות התיקון בשלמותו הוערכה על ידי המומחה לסך 7669.5 שקלים. מעדות המומחה - ע' 15 שורה 8 - עולה שלא נעשה שינוי כלשהו במהלך המדרגות מטעם המערערים [צריך להיות: המשיבה] ויש, לכן, לחייב את המערערים [צריך להיות: המשיבה] במלוא עלות תיקונם. יש אפוא לזכות את המערערים בתוספת של 3669.5 שקלים בפריט זה".

בית המשפט שבערעור לא מצא שום סיבה למתן פיצוי מופחת לדיירים, בגין מדרגות פנימיות הבנויות בניגוד לתקנות החלות, ושלל את שיטת בית המשפט קמא לאמוד את הנזק כאשר נתון בפניו שיעור הנזק במלואו.

לעתים אין בידי בית המשפט די כלים כדי להעריך נזק של אי התאמה לתוכניות או למפרט. מצב כזה עלול להיווצר במיוחד כאשר הקבלן לא חושף את תוכניות הבנייה, ומצד שני - מומחה בית המשפט נרתע מלהעריך את שיעור הנזק בדרך של אומדנה ללא תוכניות אותן הקבלן מסתיר. דומה כי סרובו של הקבלן פועל לטובתו, אלא שכבר יצאה הלכה פסוקה מבית המשפט העליון וקבעה כי בית המשפט מוסמך לאמוד את שיעורו של נזק שקיומו הוכח ושיעורו לא הוכח. ראה בעניין זה ע"א 1781/90, דרוקר זכריה בע"מ נ' ציון פרטוש ואח', בית המשפט העליון, פד"י מ"ז (2) 621, שופטים: הנשיא מ' שמגר, ד' לוין, ג' בך, להלן ציטוט:

"המערערות טוענות כי נזקים אלו לא הוכחו, ואילו הקבלן מוסיף וטוען, שאפילו הוכחו הנזקים, הרי שיש להטיל את האחריות בגינם על החברה, ולא עליו.

נחה דעתי, שהוכח נזקם של המשיבים, פרט לנושא מגרש החנייה. בבית המשפט קמא הוצגו הראיות בקשר לנזקים האמורים, ונקבעו הממצאים בנוגע אליהם.

המדובר בנזקים שקשה לקבוע את שיעורם המדויק. ואמנם, מקום שהוכח קיומו של נזק, אך שיעורו אינו וודאי, אפשר עדיין לפסוק פיצויים על דרך של אומדן כללי, וכך עשתה השופטת".

לאור הלכות אלו של בית המשפט העליון שהובאו לעיל, סלולה הדרך האחת לקבלת פיצוי לפי הערכת עלות התיקון בנוגע להריסת המדרגות הפגומות ובנייה מחדש של מדרגות תקניות, במחירי קבלן ראשי.