בנימינה - עלית מחיר של 23%!

ניתוח שוק כלכלי שערך מכון גיאוקרטוגרפיה לקראת הכינוס השנתי של פורום הפיתוח, הבניה והנדל"ן 2007 מוצא כי שיעור השינוי במחירי הבתים בבנימינה עלה בשנתיים האחרונות בממוצע פי 5 בהשוואה לתל אביב. מחירי הדירות בתל-אביב עלו רק ב- 4.5%  ירידה נמשכת במחירי הדירות בחיפה. המחקר נערך לקראת הכינוס השנתי של פורום הפיתוח הבניה והנדל"ן של המי"ל 2007, אשר התקיים השבוע במעמד שר הבינוי והשיכון מר זאב בוים והצמרת העסקית.

ניתוח שוק כלכלי שערך מכון גיאוקרטוגרפיה פרסם כי שיעור עלית מחירי הבתים באיזור בנימינה היה בשנתיים האחרונות בממוצע פי 5 בהשוואה לתל אביב. [לסקירת נדל"ן כללית של בנימינה] המחקר נערך על ידי ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, המתמחה באומדני פוטנציאל כלכלי, לקראת הכינוס השנתי של פורום הפיתוח הבניה והנדל"ן של המי"ל, שנערך השבוע במעמד שר הבינוי והשיכון מר זאב בוים והצמרת העסקית.

ברוב יישובי ישראל חלו עליות משמעותיות במחירי הדירות בשנתיים האחרונות, ולא רק בבנימינה. ירושלים ויישובי הסביבה, מעלה אדומים, מבשרת ציון וגבעת זאב אף הם זכו לעליות המחירים מהגבוהות בישראל, מחיר דירה ממוצע בירושלים עלה בשנתיים האחרונות בכ- 20%, ביישובים סביב ירושלים עלו המחירים בכ- 15%. עליות המחירים בירושלים. ברוב הישובים בהם נרשמו עליות משמעותיות מוסברת העליה בשל ההיצע הנמוך בדירות בבנייה ברמות מחיר סבירות וכן ביקוש רב של תושבי חוץ.

בנימינה, שוהם ובאר יעקב זכו גם הם לעליות מחירים ניכרת, 23%-20%. בנימינה נמצאת בראש סולם העלייה במחירי דירות (23%). זכרון יעקב, על פי גיאוקרטוגרפיה, זכתה לעליה מתונה של 7%, ייתכן כי בגלל עליות המחירים החדות כאן ב2004-2005 או בשל מחיר הדירות ב"חלומות זכרון" המוריד את הממוצע של צמודי הקרקע.  באשדוד ומודיעין, בהן הייתה תנופת בנייה בשנים האחרונות וחדירה של תושבי חוץ (לאשדוד) ניכרת עלית מחירים של כ- 16%. במודיעין ובשוהם עולים המחירים בשל העובדה ששני יישובים מתפתחים אלה, הגיעו למודעות כלל ארצית גבוהה, מחירי הנכסים בשני יישובים אלה התחילו נמוך יחסית והם מתחילים כעת לקבל את ערכם האמיתי בשוק. יש להם יתרון ניכר באשר הם מצויים באמצע הדרך בין תל אביב לירושלים.

אל רשימת המובילות בעליות המחירים מצטרפות רעננה ועפולה, שתי ערים שונות מאוד אחת מהשנייה, בהן הייתה עליית מחירים של כ 13%. ד"ר דגני מסבירה שברעננה עליית המחירים נובעת בעיקר בשל מיעוט קרקעות לבנייה ובשל היוקרה החברתית של היישוב. בעפולה, ייתכן ועליית המחירים נובעת מהעובדה שיישובי הצפון הקרובים לקו הגבול פחות אטרקטיביים ולכן ייתכן שהביקוש "מדרים" לעפולה, הקרובה לצפון.

נתניה והמושבים סביבה, קדימה, תל מונד וצורן נהנות מעליות מתונות במחירי הדירות, 5% - 7% לעומתן אבן יהודה וכפר יונה, היותר גדולות, מצביעות על עליית מחירים סביב 10%. ד"ר דגני מסבירה את העלייה במחירים ביישובים אלה בתנופת הבנייה בנתניה, בתוספת הגדולה של הזדמנויות תעסוקה ביישוב, בנגישות הגבוהה לכביש החוף וכן בשל גידול בתנועת המעבר אל שולי המטרופולין, בשל רמת המחירים הגבוהה ביישובים הקרובים יותר למרכז.

העלייה במחירי המושבים נובעת בשל העובדה שם מייצגים איכות חיים כפרית ומאגר גדול של בתים צמודי קרקע. ביישובים הותיקים של גוש דן, רמת גן, גבעתיים, קריית אונו, רמת השרון ורחובות עלו המחירים סביב 5% בלבד, מדובר  ביישובים מבוססים, שבשל יוקר מחירי הדירות בהן פחות מושכים את האוכלוסייה.

תל אביב, למרות כל ההד התקשורתי, ובניגוד ניכר לירושלים עלתה ב- 4.5% בלבד. אולם פירוש הדבר, שהעלייה במחירים בתל אביב התחילה לפני 2004, ולכן השינוי במחירים בה בממוצע לא היה גבוה בשנתיים האחרונות לעומת השנתיים הקודמות להן, אין הדבר מנוגד לעובדה שבונים בה היום היצעים רבים של דירות יוקרה במחירים שרובם מעל חצי מליון דולר. עליית מחירים מזערית, 2-3%,  הייתה ברוב יישובי גוש דן האחרים כמו, ראש העין, הרצליה, גבעת שמואל, ראשון לציון ופתח תקווה.

כמו כן, סקר זה בחן את הירידה במחירי הדירות, הירידה המשמעותית ביותר במחירי הדירות ניכרת בעיקר ביישובים צפוניים. היישובים בהם הירידה הייתה הגדולה ביותר הם עכו ונהריה, שירדו ביותר מ- 20% במחיר הממוצע של הנכסים בהם. הירידות במחיר הממוצע ביישובי הצפון, חיפה והקריות  מוסברת בשל מלחמת לבנון, שעדיין משפיעה על הביקושים, וכן בהתחזקות הנמשכת של מרכז הארץ בהשוואה לפריפריה. מרכז הארץ הולך ונעשה אטרקטיבי יותר למגורים ביחס לצפון בעיקר מהיבט התעסוקה.

לוד וטירת הכרמל ירדו בכ- 8%, חדרה ואור עקיבא ירדו בכ-5% - 6%, בשיעור זה ירדו המחירים גם בחיפה, אחת משלוש הערים הגדולות.

בבאר שבע, אור יהודה, הוד השרון, גדרה, הקריות ונשר ירדו מחירי הדירות בממוצע ב- 2%- 4%.

ד"ר דגני סבורה שהירידה במחירים ביישובים בהם יש תנופת בנייה כמו גדרה והוד השרון, כנראה מוצתה בשל עליית המחירים בשנתיים האחרונות ולכן המחיר החדש מותאם לביקוש ויורד מעט, מעבר לציפיות היזמים.

הירידה במחירי אור יהודה, ייתכן ונובעת מעוצמת הביקוש ליישוב ומהשוני הצפוי בסוג האוכלוסייה הנכנס ליישוב זה.

באריאל הייתה הירידה משמעותית ביותר במחירי הדירות - ירידה של יותר מ- 50% במחיר בשנתיים האחרונות, הדבר נובע מאי הודאות במעמדו הפוליטי של היישוב.