רישום הערת אזהרה

האם חובה לרשום הערת אזהרה ולדווח למס שבח אחרי חתימת חוזה?

מאת עו"ד אילה בירגר

בפס"ד פרס (רע"א 2974/07)  שניתן בבית המשפט העליון ביום 22.8.07 ע"י כב' השופט גרוניס הוחלט כי עסקת מקרקעין שלא דווחה – איננה עיסקה

קבלן ותיק שניהל מו"מ על טיוטת חוזה לעסקת קומבינציה עם בעלים של קרקע חקלאית הניח אצל עורך דינו את הטיוטה והמתין לאישור התב"ע על הקרקע. לטענתו, הוא התכוון לחתום על החוזה לאחר אישור התב"ע.

לימים, מכר בעל הקרקע את אותה קרקע לקבלן אחר.

כשנודע דבר המכירה לקבלן הראשון פנה לבית המשפט בבקשה למנוע את העסקה החדשה בטענה כי הוא מחזיק בידיו הסכם מכר קודם לגבי אותם מקרקעין וכי "החוזה" הראשון גובר.

זוהי הסוגיה שהונחה לפיתחו של בית המשפט העליון והוכרעה לאחרונה בהחלטה בעניין פרס -  רע"א 2974/07.

בית המשפט העליון שדן בפרשה זו קבע כי אי דיווח אודות עסקה לרשויות המס, ואי רישום הערת אזהרה, הם חלק ממכלול המביא למסקנה כי במקרה זה לא בוצעה שום עסקה.

הקבלן הראשון ומוכר הקרקע התעלמו מה"הסכם" במשך כשנה וחצי, אף שבמהלך תקופה זו נעשתה עסקה אחרת ביניהם (בנוגע למגרש אחר). בכל אלה יש כדי לכרסם באופן משמעותי בטענות בנוגע לכריתת החוזה.

הקבלן השני בדק בטאבו ומצא את הקרקע נקייה מהערות אזהרה ואז חתם על חוזה הרכישה עם ביצוע התשלום הראשון, רשם לטובתו הערת אזהרה.

מהי מטרת רישום הערת אזהרה בטאבו ? המטרה היא למנוע עסקאות נוגדות.

בפסק דין גנז (ע"א 2643/97) קבע כב' השופט דאז, ברק , כי רישום הערת האזהרה בעסקת מקרקעין הוא חלק מחובת תום הלב של הרוכש כלפי מתעניינים אחרים באותם מקרקעין. שם נקבע כי "בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה, הניח בעל העסקה הראשונה את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעסקאות הנוגדות.  בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן.  עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העסקה השנייה. על כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום הלב כי בעל העסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה.

חובה זו יש להחיל ביתר זאת על מי שעיסוקו בנדל"ן. לעוסק בנדל"ן ישנה המודעות לחובה שברישום הערת האזהרה. ספק אם קיימת עילה לאי רישום הערת אזהרה מצד עוסק בנדל"ן העשויה להוות סיבה מספקת לשלילת ההסתמכות של קונה חדש על "נסח טאבו נקי" ביחס לקרקע.

במקרה שנדון לעיל נקבע כי אי דיווח על ההסכם לרשויות המס מכרסם באופן משמעותי בטענות בנוגע לכריתת החוזה. החלטה זו מצטרפת לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א בעניין פרוייקט אורנים, אשר ערעור בגינו הסתיים לאחרונה בפשרה בבית המשפט העליון (ת.א. 2259/99). באורנים אי החוקיות שבהעדר הדיווח על העסקה לרשויות המס, היוותה נדבך עיקרי בפסילת החוזה.

בית המשפט המחוזי קבע כי לענין אי החוקיות אין זה משנה מי יזם, מי הפעיל, מי בעל האינטרס ומיהו האדיש למעשה . אין החשוב הוא שהצדדים היו תמימי דעה שזו הדרך הנכונה בה הם ינהלו את עסקיהם, במגמה לדחות תשלומו של מס במקרה הטוב, או בכלל לא לשלמו במקרה הרע יותר. לכן, מטרת החוזה היתה בלתי חוקית ו/או נוגדת את תקנת הציבור. מאחר שהציבור אמור להיות מודע לכך, שבית המשפט ידחה בשאט נפש עסקאות בלתי חוקיות, ולא ייתן להן כל נפקות משפטית , בוטל החוזה.

המסקנות מפסיקות אלה הן חד משמעיות. גם בין שני צדדים קרובים, מי שמעוניין להסתמך על עסקת מקרקעין, מוטב שירשום בגינה הערת אזהרה וידווח עליה למס שבח.

הסכם נדל"ן לא נועד להיות מונח במגירה כיצירה ספרותית.  אם נכרת הסכם, הדין ותום הלב מחייבים לתת לו פומבי על מנת למנוע "תאונות משפטיות" ולשמור על האינטרנט הציבורי.