בית במושב

כיצד לרכוש בית במושב מבלי לפשוט את הרגל?

עו"ד רז מסורי

שורה של הקלות אותן קיבלה לאחרונה הממשלה פותחת פתח נרחב לרכישה של נחלות במושבים. אך הדרך להגשמת חלום הבית במושב לא סוגה בשושנים. עו"ד רז מסורי המתמחה במכירת נחלות במושב, מזהיר רוכשים רבים מכניסה פזיזה לעסקאות שכאלה, כניסה שעלולה לרושש אותם. מסורי חושף את המכשלות הרבות הניצבות בפני הרוכש, ומעניק סדר פעולות שיבטיח רכישה איכותית ובטוחה של נחלות במושב.

לאחרונה התפרסמו שתי החלטות ממשלה שאמורות להקל על בניה פרטית בקרקעות מושבים. ההחלטה הראשונה אותה קיבל אולמרט, מאפשר לבעל נחלה במושב זכויות בניה נוספות לפצל מגרשים בחלק המותר לצורך בניה ומגורים לצד ג'. ההחלטה השנייה שהתקבלה לאחרונה מאפשרת לקיבוצים להפוך למושבי עובדים, ולמכור חלק מנחלותיהם החקלאיות לצורך בניה ונדל"ן. עו"ד רז מסורי המתמחה בעסקאות נדל"ן במושבים טוען כי מדובר בשתי החלטות היסטוריות שאין ספק כי יגרמו לגאות בשוק הנדל"ן הכפרי, אך מזהיר את הרוכשים לא להיחפז ולבדוק טוב טוב את כל עלויות המעבר למושב – עוד בטרם בוצעה העסקה. הנה מדריך מקוצר לעירוני החושק בחיי מושב שקטים.

הגשמת החלום של בית במושב איננה כל כך פשוטה. מסתבר שאפילו לאחר שבחר לו הקונה העירוני את הנחלה במושב עליה חלם עוד מימי תנועת הנוער, ואף לאחר ששלשל לכיסו של המושבניק את מלוא ערכה בדולרים, מחכים לו מספר תשלומים לא קטנים, וצעדים לא פשוטים בטרם יוכל לעבור אל בית חלומותיו שבמושב. "עשרות משפחות בשנה נקלעות לקשיים כספיים ואף פושטות רגל כתוצאה מקניה פזיזה של נחלות במושב" מזהיר עו"ד רז מסורי. "יש לזכור כי רכישת נחלה במושב עשויה להביא עימה עליה ברוכה באיכות החיים, אך אל מול הרוכש עומדות מספר מכשלות בטרם הוא יוכל לרכוש לו נחלה". אומר עו"ד רז מסורי. "כמו כן עליו לזכור כי מכשלות נוספות, אם לא גדולות משלו, מחכות למושבניק שמוכר לו את אדמתו"
 

מה מחכה לעירוני שכבר רכש נחלה במושב?
רוכש הנחלה משלם מספר תשלומים בטרם תעבור הנחלה לידיו:
א. מס רכישה על כלל ערך העסקה בהפחתת ערך דירת המגורים. מס הרכישה אף הוא מחושב מערך העסקה הכולל, ומקזזים ממנו את ערך דירת המגורים. מס הרכישה על דירת המגורים נע בין 0.5% ל-5% מערך דירת המגורים בהתאם למדרגת המס בו נמצא הרוכש.
ב. בנקודה זו חייבים להזכיר כי אם מדובר בדירה שניה, מדרגת המס המינימלית קופצת ל-3.5% מערך הדירה. גם כאן שווה להתייעץ עם אנשי מקצוע על מנת לשלם פחות מס.
ג. הוצאות רבות מתוספות להוצאות הקונה, שהעיקרית שבהן היא בניית הבית, אליה מתוספים גם תשלומים לאנשי מקצוע להכשרת הקרקע למגורים, תשלומים לעורכי דין, שמאים, רואי חשבון ועוד.

מכשלת האגודה השיתופית
מושבי עובדים הנם אגודות שיתופיות לכל דבר ועניין, וכאלה הם גם הקיבוצים שעוברים כיום הפרטה, ויהפכו בבוא היום למושבים. חוק האגודות השיתופיות מתיר לאגודות אלה לערוך סינון של תושבים המצטרפים לאגודה. משמעות הדבר היא שכל ביצוע של העסקה תלוי פעמים רבות בנכונות של חברי המושב לקבל את הרוכש החדש לאגודה השיתופית. אם המועמד לא עובר את מבחן הקבלה, כל העסקה לא יכולה לצאת אל הפועל.
תקנון הקבלה שונה מאגודה לאגודה, כאשר חלק מהן דורשות עמידה במבחנים פסיכומטריים וסוציומטריים, חלקן מעוניינות בתעודת יושר של הרוכש. אגודות מסוימות אף דורשות תשלום חד פעמי הנע בין 5,000$ ל-10,000$ על מנת להתקבל לאגודה. גם עלויות אלה אמורות להילקח בחשבון.
עו"ד מסורי ממליץ לכל רוכש להיוועץ עם אנשי מקצוע עוד בטרם הם מבצעים חיפוש נחלות – על מנת להבין את העלויות הכוללות של עסקה שכזו. כניסה לרכישת נחלה ללא עתודות כספיות מספיקות עלולה לרושש את הרוכש שייאלץ למכור אותה בהפסד בסופו של התהליך.

מהם הצעדים המומלצים לקונה לפני תחילת העסקה?
עורך הדין רז מסורי מעניק רשימה של צעדים מומלצים לרוכשי נחלות במושב. נקיטת צעדים אלה תאפשר לרוכש להבחין בעסקאות טובות המתאימות לכיסו, וכך הוא עשוי להימנע מהוצאות רבות שעלולות לרושש אותו:
1. ראשית מומלץ להיפגש עם עורך דין המתמחה בנדל"ן על מנת לקבל תמונה משפטית על העסקה שעומדת על הפרק, לעמוד על מגבלותיה ויתרונותיה. כמו כן יש לברר עם עורך הדין אילו מסמכים יש להמציא או לדרוש בטרם יוחלט אם ללכת על העסקה, או לוותר עליה.
2. מומלץ לרוכש לבצע בדיקות שמאי מטעם הרוכש במסגרת יאותרו כלל הזכויות הקיימות בנכס, ויוערך שוויין.
3. במסגרת זו יש לערוך בירור של זכויות הבניה העומדות למוכר הכוללות בניה עתידית בנחלה עצמה או בנחלות נוספות במושב. יש לברר היטב אם זכויות אלו נוצלו בעבר או נמכרו לצד שלישי.
4. לאחר מעבר השלבים הקודמים בשלום, מומלץ לרוכש להזמין מודד שימדוד את שטח הנחלה לצורך חישובי עלויות המכירה.
5. כמו כן יש לערוך בדיקה בועד המושב, ובעזרת השמאי לאיתור זיקות הנאה הקיימות בשטח הנכס. מי שנוהג לעבור בשטחו של בעל הנכס במשך 30 השנה האחרונות, זכאי לדרוש זכות זו גם לאחר שינוי הבעלים על הנכס. זכויות אלה מחייבות את בעל הנחלה, ואין הוא יכול לפגוע בהן.
6. אם נדרש הרוכש להשתתף בעלויות דמי ההסכמה של המוכר, עליו לדרוש בדיקה מקדמית של דמי ההסכמה מהמנהל, ולהכליל אותה בחישוביו.
7. לאחר קבלת התמונה המלאה של הזכויות בנכס, יש לבדוק אם הוא עדיין ראוי ביחס למחירו. בשלב זה מומלץ לערב רואה חשבון המתמחה בעסקאות נדל"ן מסוג זה, על מנת לבדוק דרכים להפחתת מיסים על הרכישה.
8. כעת יש לגשת אל ועד המושב ולבדוק אם הדרך לקבלה פתוחה. לאחר מעבר השלב הזה בהצלחה – ניתן לרכוש את הנחלה, ולהתחיל בבניית בית החלומות שלכם.

ראו גם: בית חלומי במושב - או סיוט בירוקרטי?