השפעת שער הדולר

בימים אלה שער החליפין של הדולר האמריקאי הינו הנמוך ביותר מזה שלוש שנים.

מה המשמעות של שער נמוך זה על עסקאות הנדל"ן כאן?

בישראל, כבר מזה למעלה משלושים שנה, נקובים מחירי הנדל"ן בדולרים. גם מחירי מכירת "יד שניה" וגם ברוב המקרים, דמי השכירות. גם מחירי השכירות למגורים וגם מחירי השכירות העסקית.  במודעות הפרויקטים החדשים, תמצאו באופן מוקפד מחירים בשקלים או בדולרים, אך גם שם,  כמחויב על פי החוק, תמצאו הערה (באותיות קטנות, בדרך כלל) האומרת משהו כמו : "בשקלים, צמוד לשער הדולר היציג ביום התשלום". בקיצור - דולרים!

מה קורה כמשתנה שער החליפין?

כשעולה שער הדולר, ובמיוחד כשהוא עולה בשיעור חד בתקופה קצרה, נזעקים הקונים, וטוענים כי מחיר זהה, בשער גבוה דולר גבוה יותר, משמעו שעליהם לשלם יותר שקלים. כשיורד השער, נזעקים מיד המוכרים ובפיהם הטענה כי הם מקבלים פחות שקלים. בתקופת הביניים, נמצאים תמיד המוכרים "החכמים" הנוקבים את מחירי הנכסים שלהם בשקלים וגם הקונים החכמים הנותנים הצעת רכישה שקלית (אבל אלה, וגם אלה חוזרים בדרך כלל למחיר דולרי כאשר הדולר משנה מגמה).

יש צדק, מסוים, בטענות הקונים כאשר עולה שער הדולר בשיעור חד.  רוב הקונים לא חסכו עדיין את שווי הבית, והם נזקקים למשכנתא שאותה יחזירו מתוך משכורתם השקלית, שאינה צמודה לדולר. כך, כאשר הם לוקחים משכנתא שקלית, יוצא כי ההחזר החודשי שלהם יהיה גבוה יותר, אם רכשו את הבית כאשר שער הדולר היה גבוה.

באותה מידה, ניתן לומר כי כעת מרוויחים הקונים, כאשר שער הדולר נמוך ובשפל של שנים, כיוון שעל אותה רכישת בית  הם ייקחו משכנתא נמוכה באלפי או עשרות אלפי שקלים, וכך יצא שההחזר החודשי שלהם יהיה נמוך בהרבה מזה שהיה מוטל עליהם לו היו רוכשים את הבית ולוקחים את המשכנתא לפני מספר חדשים.

והמוכרים?

ומה עם המוכרים? האם הם יוצאים נפגעים כששער הדולר נמוך? ניתן לומר כי ברוב המקרים התשובה שלילית: המוכרים אינם יוצאים נפגעים.  ברוב המקרים, מוכר הבית "מגלגל" את הפדיון ממכירת הבית אל רכישת בית אחר. מכר בשער דולר נמוך? יקנה בשער דולר נמוך. ולפיכך אין לשער הדולר הנמוך משמעות.  חלק מהמוכרים ישקיעו את כספי התמורה ממכירת בית בחשבון חסכון בסיכון נמוך ("השקעה סולידית") עד שאכן ירכשו בית בכספי התמורה, או עד בכלל. ובמה משקיעים בסיכון נמוך? בדרך כלל בדולרים. מכרו את הנכס שלהם בשער דולר נמוך? ירכשו את הדולרים לחשבון החיסכון שלהם בבנק בשער נמוך. לשער הדולר, שוב, אין השפעה!

ואכן, השפעת שער הדולר על הנדל"ן מצומצמת מאד, וזניחה יחסית להשפעה שיש, למשל, לעלית שערי ריבית משכנתאות.  מכיוון שלעיתים רחוקות יימכר בית בישראל במחיר הנקוב על ידי המוכר, תתבטא ירידת שער הדולר לכל היותר בחוסר גמישות מצד המוכר במשא ומתן, ותו לא. כעת, כאשר שער הדולר נמוך, ושערי הריבית נמוכים, דומה כי המצב כלל לא רע למוכרים ומצוין לקונים. בהצלחה!