תוספות בניה בבית משותף

מאת עו"ד אילה בירגר

מעוניין להוסיף חדר לדירתך? להפוך חלל לחדר? לרצף את הגינה מחוץ לדירתך? לסגור מרפסת? לשפץ את הבית? להפוך חלון לדלת יציאה לגינה? לפצל את הדירה למספר יחידות דיור?

השכנים מתנגדים ?

על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 לא ניתן לבצע שיפוצים ושינויים בדירה אלא אם כן השינוי הוא פנימי משמע אינו נוגע בשום אופן לצד החיצוני של הבנין.

שינוי פנימי עפ"י החוק פירושו "שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזותו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור".

לכן, לא ניתן לפתוח חלון לדלת, לחלק את הדירה ליותר מיח"ד אחת, לסגור מרפסת ואף לרצף את החצר ללא אישור מרשויות התכנון והבניה - כלומר קבלת היתר בניה.

בעצם יוצא איפוא שכל שינוי חיצוני בדירה מחייב היתר בניה ע"פ חוק.

על מנת לשפץ ו/או להרחיב דירת מגורים יש לבדוק בועדה המקומית לתכנון ובניה מהן התוכניות החלות בפועל על המקרקעין. הבעיה הנפוצה היא בבתים משותפים, כאשר ניתן להרחיב על פי התוכניות החלות על המקרקעין אך השכנים מתנגדים לבניה.   במקרה שכזה מומלץ מאד להיוועץ באיש מקצוע כבר בתחילת ההליך וזאת לשם הכוונה ויעוץ כיצד לפעול.

בבתים משותפים ניתן להקצות רכוש משותף וזכויות בניה השייכות לכל בעלי הדירות לבעל דירה כדי שירחיב דירתו. הקצאה זו ניתנת להיעשות בהחלטה של בעלי ¾ מהדירות אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.

המשוכה העיקרית היא מול המתנגדים ולכן יש צורך לפעול בחוכמה כבר מתחילת ההליך:  

• לקבל בצורה מסודרת את ההתנגדות וסיבותיה בכתב, ו
• אם לא ניתן אזי להראות שבוצע נסיון לאתר את הבעלים ואלו לא ענו.
• לתעד מי הרחיב את דירתו, בנה באופן לא חוקי וכו' (בבנין המשותף).
• חשוב לוודא שהבקשה להיתר בניה תוגש בצורה תקינה. זאת על מנת שלמתנגד לבניה לא תהא סיבה להתלות עליה כגון טעות שנעשית בשלבים ההתחלתיים כגון: אי דיוק במ"ר הניתן לבניה ע"פ תוכניות או כל בקשות ההקלות למינהן שיעשו בהתאם לחוק ולנהלים.
• חשוב מאוד להתייצב לדיון שנקבע בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה מוכנים עם תשובות לענין הטענות שמעלה אותו מתנגד/ים.
• יש לבדוק מקרים דומים בשכונה בה נמצאים המקרקעין. הרחבות דומות ואישורים שניתנו בעבר.
• כדאי לוודא שהבקשה להיתר בניה מתייחסת לכל הפרמטרים הקבועים בחוק.
• לסיכום , יש לפעול בדיוק וביעילות בהגשת הבקשה להיתר הבניה וכך לחסוך עיכובים מיותרים.