זכרון יעקב -- "המושבה"

המושבה זכרון יעקב

אה... המושבה, המושבה. לרבים מהתיירים הפוקדים את זכרון יעקב, לרבים מהרוכשים לעתיד, ובודאי לרבים מתושבי המושבה, "זכרון יעקב היא המושבה" ו"המושבה היא זכרון יעקב".  אכן, אין ספק, שניחוחה של זכרון יעקב הוא ניחוח המושבה. הבתים הקטנים עם התריסים הירוקים והגגות האדומים. המגרשים הגדולים, חצרות המשק האחוריות, והעצים הותיקים. כן, וגם הרישול, (ויש שיאמרו ההזנחה) של מושבה מנומנמת אי שם במעלה ההר מעל הכביש ("הישן") בין תל אביב לחיפה.

יש בינינו רומנטיקנים אפופי נוסטלגיה הקוראים עדיין "מושבה" לכל זכרון יעקב רבתי בת 17,000 התושבים, זו שעוד רגע קט, בהגיעה ל 20,000 תושבים, תהיה זכאית (ע"פ תקנות משרד הפנים) לבקש מעמד של עיר.  אלה  קוראים "מרכז המושבה". למה שאנו (הזחוחים, אורבאנית לפחות) קוראים "המושבה". נבהיר: כאן, לצורך סקירה זו, אנחנו קוראים "המושבה" למרכז המושבה זכרון יעקב ההיסטורי. ולמען הסר ספק, נתחום את גבולות האזור המיוחד הזה לצורך עניננו הנדל"ני בה:

ממערב, תחומה המושבה ברחוב הזית ב"שכונת יעקב", בשיפוליו המערביים של רחוב יגאל אלון, במלון חוות הברון ברחוב יאיר, וברחוב צה"ל ב"מצוק המערבי" (עיין ערך...).

בצפון, מסתיימת המושבה בקו דמיוני המתחיל ב"גבעת זמארין" (ע"ע) וסיומו בקצה רחוב המייסדים, עת שהוא משנה את שמו לדרך פינלס במפגש עם רחוב הרצל, בואך "וילות בחורש".

במזרח, גבולה של "המושבה" הוא רחוב ז'בוטינסקי והיא נושקת לשכונת ה"גורן" בקרבת תחנת "אגד" הישנה (היא היא מתחם ה"גורן" ההיסטורי).

בדרום, מסתיימת המושבה בקו דמיוני העולה מרחוב הכובשים, באזור בית הקברות אל הספריה העירונית החדשה בפינת רחוב ז'בוטינסקי.

וגם על כך, כמובן, תהינה מחלוקות. הנה, ראיתם - קשה אף להגדיר את גבולותיה של ה"שכונה" הזו הנקראת מושבה. וזאת ע"פ טיבה - שכונת המושבה הינה השכונה שהתפתחותה היתה האורגנית ביותר בזכרון יעקב. אורגנית על שום שהתפתחותה היתה לאורך למעלה ממאה שנה, עם אין ספור תכניות, ע"פ צרכי השעה בכל עת, ופיתוח שרבות היה לצורך בית אחד, ולא מתחם שלם. והיא אף ממשיכה להתפתח. בקרבה (עוד נשוב לכך) זכויות בניה מפליגות ומגרשים רבים שבהן עדיין לא נוצלו זכויות בניה אלה. קיבולת השכונה, כך קוראים לזכויות הבלתי מנוצלות בתכניות לעתיד, הינה להרבה יותר יחידות דיור מאשר נבנו בה עד היום. הקרקע במרכז המושבה הינה פרטית, רשומה בטאבו. הסיבה - רוב רובה של הקרקע כאן לא הופקעה ב 1948 אלא נרכשה שנים רבות קודם לכן ע"י הברון, ובסופו של דבר נמכרה לחקלאים.  סוברים כי אחת הסיבות שמשכו לכאן את קהילת "בית אל" בראשיתה, היתה העובדה כי לא היה צורך באישור מינהל מקרקעי ישראל להעברת בעלות הקרקע של דורה שוורץ על שמם, למרות התנגדות המועצה המקומית (ואת הבג"צ ההוא לומדים בבתי הספר למשפטים עד היום...). סוגי הנכסים הבנויים מגוונים (וילות, קוטג'ים, דירות, חנויות, עסקים ומבני ציבור) וכך גם האוכלוסיה: הרבה חקלאים ותיקים ובני משפחתם לדורותיהם. אפילו כאלה שסבא וסבתא רבא שלהם פרעו את המשכנתא שלהם עוד במלחמת העולם הראשונה.  הרבה משפחות דתיות (בעיקר דתיים לאומיים, אורתודוכסים מודרנים, וקונסרבטיבים) שהקרבה לבתי הכנסת משכה אותם לאזור.  זוגות נטולי ילדים (הרבה שוכרים רווקים, והרבה קשישים).  "יאפים" ואנשי הייטק, לצד חקלאים. עשירים, לצד מעוטי יכולת. גם סוגי הנכסים מגוונים: בתים בודדים, קוטג'ים, דירות, עסקים ומוסדות ציבור. וזה אכן אפיה של המושבה ואוכלוסייתה - רבגונית עד מאד. אם זכרון יעקב היא "מיני ישראל" אז המושבה היא "מיני זכרון יעקב".

מה צפוי למושבה בשנים הקרובות? מחד, אין ספק שבסופו של דבר יתממש חזונה המלא של החברה הכלכלית (שבינתיים פורקה?) בראשותה של עלוית פרוינד (שעכשיו עושה בטבריה מה שיכולה היתה להמשיך לעשות עבורנו פה) וציר תיירות חדש, ירוק יותר, יימתח ניצב למדרחוב בין גבעת זמארין (שיום אחד עוד תהיה אכן כפר אמנים) לבית דניאל ובית לנגה. מצד שני, מחירי הקרקעות המאמירים מעודדים את בעלי הקרקע ויורשי קרקע שבעליהן נפטרו, לממש את מלוא זכויות הבניה או למכור אותה לכאלה שיממשו אותן. כך שאנחנו צפויים לראות את הבתים הקטנים על הדונם מוחלפים אחד אחרי השני בקוטג'ים על רבע דונם שכן תכנית בנין העיר מאפשרת 4 יחידות לדונם ברוב איזור המושבה, וזו, אגב הסיבה למחיר הגבוה של הנכסים (גם אם לא מומשו עדיין הזכויות).  בעית התנועה ובעית החניה במרכז המושבה תהינה קשות עוד יותר ואם קשה לכם כבר היום להתנהל באיזור בית הכנסת אוהל יעקב בפינת הנדיב/המייסדים בימי ששי בצהריים, ברחוב ז'בוטינסקי או באיזור ההיפר נטו והספריה העירונית החדשה, תארו לכם את העומסים שיהיו שם עם פיתוחן של השכונות במזרח המושבה. הכביש העוקף הצפוני היה אמור להוריד עומסי תנועה אלה, אולם דומה כי המועצה הצליחה להרוג את התכניות להקמתו, מבלי שנתנה לכך חלופה.

אבל נחזור לרומנטיקה... ההתאהבות בזכרון יעקב של רוכשי הבתים, מתחילה לעיתים רבות בעת שיטוט במושבה. רבים מהרוכשים בעשר השנים האחרונות באו לבקר במדרחוב, ו... התאהבו ביישוב. כיצד לא, בעצם? קודם כל איזור המושבה שלנו יפהפה. פסטורלי, ובמשך רוב ימות השבוע אף רגוע. הזמן, דומה הרבה פעמים, עצר פה מלכת. רבים מהבתים במושבה, בעלי אופי ארצישראלי מובהק. הגישה נוחה ברגל לבתי הקפה, המסעדות, החנויות,  התחבורה הציבורית אל ומתוך הישוב, בתי הכנסת, השירותים המוניציפאליים, הדואר, הבנקים. והאווירה במושבה, קוסמופוליטית. ותיקים ששורשי משפחתם ברומניה, עם עולים שזה עתה הגיעו מארה"ב. תיירים מצרפת, ומבקרים מאירופה או דרום אמריקה לצד ישראלים "צברים". יישוב קטן, עם קהל גדול. בכמה ישובים קטנים בישראל תוכלו לשמוע מכל עבר בליל שפות מרחבי העולם? ו... ההיסטוריה. למושבה בזכרון יעקב היסטוריה ציונית ארוכה וחשובה, ורבים מהמבנים בתחומה אוצרים היסטוריה זו. בית אהרונסון (שם כתב אהרון אהרונסון על "אם החיטה" ושם פעלה מחתרת "ניל"י"), בריכת בנימין (שסיפקה מים למתישבים וקרויה ע"ש הברון) , היקב (היקב הכשר הראשון בארץ ישראל של תקופתנו), בית הכנסת אוהל יעקב (הקרוי ע"ש אביו של הברון), בית לנגה (נקודת ציון בארכיטקטורה ישראלית), בית הפקידות (כיום "מוזיאון הראשונים", שם עבדו פקידי הברון). רכישה של בית במושבה הינה גם רכישה של פיסת היסטוריה ארצישראלית (או פיסה הצמודה לה...).

ראשיתה של זכרון יעקב הייתה דווקא בגבעת זמארין (הנקראת לעיתים "זכרון העתיקה") ליד יקב "כרמל". אבל משהגיע הברון, בחר דווקא להתחיל בפיתוח רחוב האיכרים (רחוב המייסדים של היום, אשר חלקו מהווה את ה"מדרחוב") ו"רחוב הפקידים" (רחוב הנדיב של היום) הניצב לו. הקמת "בריכת בנימין" לאספקת המים במעלה המדרחוב של היום היוותה גורם משפיע בהגירתם של החקלאים לרחוב המייסדים. אבל מי זוכר היסטוריה? כפי שלרבים המושבה היא זכרון יעקב, כך לרבים רחוב המייסדים (ובמיוחד הקטע בין רחוב נילי לרחוב הנדיב) היא-היא המושבה. כך או כך, איזור זה ללא ספק הינו לב ליבו של היישוב.

מחירים?

מחירי הנכסים ברחוב המייסדים (המהווה פחות או יותר את "קו פרשת המים", טופוגרפית וגם נדל"נית, אגב), יקרים ביותר, מספר העסקאות מועט (בין היתר משום שרבים מהנכסים הם פשוטו כמשמעו נחלות משפחתיות) והם מושפעים ממיקומם על ציר הצפון דרום. החלק המרכזי, הינו היקר ביותר (בין היתר בשל הפוטנציאל המסחרי בו), ומחירי הנכסים יורדים מעט בדרומו (המספרים הנמוכים) ובצפונו (המספרים הגבוהים).  קרבה לנכס היסטורי (למשל "בית אהרונסון") גם היא תתרום למחיר גבוה יותר. מגרש דונם ברחוב המייסדים המיועד ל 4 יחידות דיור יוצע, אם יוצע, בכ- 650,000$ ומעלה ועדיין אין מוכרים. מקביל לו ממזרח רחוב ז'בוטינסקי, שממספר סיבות ובמיוחד משום התנועה הסואנת העוברת בו, מחירי נכסים בו יהיו נמוכים בכ20% לפחות ממחיר נכס דומה ברחוב המייסדים. ממערב רחוב הרצל, ושוב, למרות קרבתו לרחוב המייסדים, מחירים בו יהיו נמוכים משמעותית (10-20%, נניח) ממחיר נכס דומה ברחוב המייסדים. רחוב האורנים רחוק טיפה יותר ממרכז המושבה, מה שאולי נוח פחות למבקשי הקרבה למרכז, אבל מפצה על כך השקט היחסי בו ולפיכך מחיריו דומים לאלה ברחוב הרצל.

אבל המושבה, אינה רק המייסדים הרצל וז'בוטיסקי, ומבחינה נדל"נית מרחק של 100 מטר בתוך המושבה יכול להיות עולם אחר לחלוטין. נדל"נית אמרנו? עולם אחר מכל הבחינות, לפעמים.  והמושבה מכילה פינות חמד רבות אחרות.  נציין כמה מהן -

רחוב הברושים למשל, אחד הרחובות היפים בארץ שלאורכו שדרת ברושים ותיקים בואך בית לנגה ובית דניאל. כולו בתים בודדים. רחוב ללא מוצא, שקט מאד ובתים הנותנים הרבה הרבה פרטיות. בתים ברחוב זה על מגרש חצי דונם יוצעו מרמת החצי מיליון דולר ומעלה. בית על דונם יימכר מרמת ה 750,000$ וצפונה.

שכונת התימנים (רחוב חי"ל והניצבים לו: הגדוד העברי ואילת השחר), שכונה בה התיישבו ראשוני העלייה מתימן, עוברת כעת מטמורפוזה שמזכירה את השינוי שעבר על שכונת נווה צדק. הבתים בה נבנו על דונם אדמה, חלקם חולק לשני חצאים וכעת יש כבר אלה המתחילים לחלק כל אחד מחצאים אלה לרבעים. השכונה עוברת התחדשות ויש הצופים לה עתיד נדל"ני מזהיר -- קרבתה למרכז המושבה, נוף הים והכרמל הנשקפים מרבים מבתיה ואופי סמטאותיה הצרות מבוקשים על ידי "מביני עניין". מגרש של חצי דונם (עם או בלי מבנה להריסה/שיפוץ) היכול להכיל שני קוטג'ים יוצע ברמות ה 300,000$ ומעלה. 

איזור מקסים אחר הוא הסמטאות יעבץ והרוקח הניצבות לרחוב הרצל. שקטות, נחבאות אל הכלים, והבתים, דומה, מסתתרים בצל העצים. רובם של הבתים ברחובות אלה הינם קוטג'ים דו משפחתיים של השנים האחרונות ומחיריהם כ 280,000-340,000$ בהתאם למיקום ברחוב, גודל ומצב הבית. מחיר דונם אדמה להריסה/בניה באזור זה 500,000 ומעלה.

איזור הרחובות יגאל אלון (במיוחד, אבל גם קרן היסוד, יאיר, זוהר, ועציון), הינו אף הוא איזור "נחשב" ומבוקש. קרבה למתחם בית דניאל (והאפשרות לחצות דרכו בהליכה רגלית למרכז המושבה) הינה יתרון שישתקלל במחיר. לחלק מהבתים באזור זה (במיוחד ברחוב יגאל אלון) נוף מרהיב לעבר הים, ומחיר בית כזה יכול להיות יקר יותר בכ-30% לעומת בית עם נוף הרים בלבד, ובית כזה יהיה יקר ב20-30% ממחיר בית ללא נוף כלל באזור זה. מצד שני, קרבת יתר למלונות, על האוטובוסים הפוקדים אותם, תשפיע על המחיר בצורה שלילית. בית בודד על חצי דונם ברחוב יגאל אלון יימכר בלא פחות מ- 500,000$, אבל ראינו כבר שם מכירות שחצו את קו מיליון הדולר, כאשר המגרש והבית גדולים יותר.

רחובות מעלה הכרמל ויפה נוף יוקרתיים ביותר, מה שנקרא בארה"ב "כתובת טובה". הבתים מציעים פרטיות רבה, ונוח מאד להגיע מאיזור זה למרכז המושבה דרך מתחם בית דניאל. לחלק מהבתים נוף ים, אם גם חלקי. האיזור נושק באיזור "המצוק המערבי" היקר ביותר, אך יחד עם זאת נגיש רגלית. הכניסה האחורית למתחם "מבטחים" שעתידו עדיין בשלב תכניות ראשוניות עלול להוות מטרד עתידי לתושבי הרחובות האלה. מטרד או לא,  ווילה מרווחת על דונם ברחוב זה תשיג מיליון דולר ויותר, באם תוצע כזו (איין כרגע נכסים למכירה). ברחובות הסמוכים הגפן והשקד המחירים ברמת מחיר של כ30% נמוך יותר. בית לשיפוץ על חצי דונם באיזור זה יימכר בכ- 400,000$ ואף פחות, אם מדובר בשיפוץ כללי.

רחובות המדע והנשיא - רחובות אלה נחשבים מבוקשים, ולא בכדי. קרובים למרכז, במרחק הליכה לא קשה מדי, גם טופוגרפית. ברחוב זה, רוב רובם של הבתים הינם בתים בודדים. לחלקם, אלה בחלק המערבי, נוף ים מרהיב. וילה עם נוף ים על חצי דונם באיזור זה תוצע בכ- 600,000-700,000$. וללא נוף ים, ברמת החצי מיליון דולר.

רחוב המגינים - מכירים את הרחוב הקסום הזה? אין שני לו בזכרון יעקב. הוא נחבא אל הכלים, הכניסה אליו דרך משעול עפר המתחיל ברחוב המייסדים. לרגע דומה שהגעת לכפר, הדרך אינה סלולה, וחוטי חשמל וטלפון מתנדנדים ברוח. חושבים שזה חסרון? לא כך חושבים אלה המאוהבים בו, כי בכך גם ייחודו - גם צמוד למרכז המושבה, וגם שקט. גם בתוך המושבה, וגם עם נוף מדהים לכיוון ואדי מילק ושפייה. "גם בעיר וגם בכפר". וילה מרווחת ומאובזרת מוצעת ברחוב זה בכ- 2 מיליון דולר. מגרש עם נוף המיועד לארבעה בתים ברחוב זה יוצע בלא פחות מ 700,000$.

עוד נציין

צמודים ל"מושבה" מתחמים נוספים, ייחודיים אף הם. קצרה היריעה מלסקור כל אחד מהם בנפרד. נציין רק את איזור "גבעת זמארין" היפהפה, על התכניות המתקדמות בעצלתיים להפיכתו לכפר אמנים (בינתיים פועל במרכזו מזה שנים מפעל בלוקים), איזור "הגורן", של שיכוני עולים, שם ניתן עדיין למצוא דירות זולות בקרבה למרכז בואך שכונת "מול היקב", איזור "המצוק המערבי" ובתי היוקרה של מיליון הדולר (ומעלה) הצופים אל הים.

לא לכל אחד

ויש, אגב, גם גורמים שמורידים את המחיר: בית העלמין של זכרון יעקב ממוקם במושבה - קרבה אליו יכולה להוריד את המחיר ב 10-15% במקרה הטוב, ובמקרה הרע - לעכב מאד (מאד!) תהליך מכירת נכס. יש שעבורם רכישת בית בסמיכות לבית עלמין הינה לא באלף רבתי. התנועה באישור המושבה משמעה הרבה רעש, בעית חניה, וזיהום. לא לכל אחד! ויש שסתם לא אוהבים שתנועה רגלית עוברת פתח ביתם בכל עת. גם הילדים, דומה, מעדיפים לרוב שכונות אחרות... עם יותר ילדים.  קרבה למסחר, בתי קפה, סופרמרקטים וכו', גם היא לא עבור כל אחד. אבל מי שקונה ומי שגר ב"מושבה" אינו "כל אחד"! המושבה היתה ותישאר אחת "השכונות" הייחודיות ביותר בישראל, ותושביה, אלה הגרים בה, הינם אלה שלא רק השקעה נדל"נית הביאה אותם לכאן. וזה לכשעצמו עושה אותם מיוחדים - במיוחד כאן, במיוחד היום.

גרסא של מאמר זה מאת יואב איתיאל הופיעה ב"מגזין המושבות"

יואב איתיאל הוא מבעלי בראל נכסים

© 2006-2007, בראל נכסים בזכרון יעקב, בע"מ