השפעת שער הדולר על פרוייקטים חדשים

שוב ירד שער הדולר לשפל חדש והוא בעת כתיבת שורות אלה אגורות ספורות מעל 4 שקלים. שוב מוצאים את עצמם גם מוכרים וגם קונים כשהם מתלבטים לגבי תמחור בית אותו הם שוקלים למכור או לקנות.

רק לפני ששה חדשים כתבנו כבר כאן על הדילמה הזו, ובקצרה, סיכמנו כי למשפרי דיור משמעות שער הדולר על עסקאות הנדל"ן שלהם הינה "ויזואלית" בעיקרה. מוכרים דירה בצמוד לער הדולר וקונים דירה בצמוד לשער הדולר. האם באמת משנה אם מקבלים שקלים רבים או מועטים מהקונה ומעבירים אותם למוכר הדירה אותה אנו קונים? אז, היה שער הדולר הנמוך ביותר שנרשם שלוש השנים האחרונות. עכשיו, הספיק כבר הדולר להגיע לרמתו הנמוכה ביותר מזה שש שנים.

עקרונית, לא השתנתה עמדתנו. אבל בכל זאת יש לציין מגזר אחד של רוכשים עליו משפיעה התנודתיות מטה באופן שלילי, ואלה משפרי הדיור המוכרים את דירתם בשוק "היד השנייה" ורוכשים דירה "יד ראשונה" מקבלן. מדוע מצבם מיוחד? מכיוון שאת דירתם הם מוכרים בשוק היד השנייה בו רגילים הקונים לראות מחיר הנקוב בדולרים ורוכשים בשוק היד הראשונה בו נקובים המחירים בשקלים. שער דולר נמוך משמעו ש"חסרים להם שקלים" כדי לממש את רכישת הדירה מהקבלן.

ואכן, מר ניסים בובליל, ראש התאחדות הקבלנים בישראל,  קרא בשבוע שעבר ליצירת אחידות במחירי הדירות בשוק הנדל"ן ע"י נקיבת מחיריהן של הדירות מיד שנייה בשקלים, בדומה למחירי הדירות החדשות, וזאת, על פי ניסוחו,  "על מנת למזער את הסיכון שאליו חשופים המוכרים והקונים בשוק זה לנוכח התנודתיות בשער הדולר".

באזור זכרון יעקב, בנימינה והסביבה, היכן שמחירי הבתים עולים בהתמדה בשנים האחרונות ובשיעורים ניכרים, מפצה את המוכרים עלית ערך הנכס הדולרית. אבל בחיפה והקריות למשל, וכן באזורים אחרים שעדיין לא התעוררו התעוררות של ממש מתרדמת המיתון הנדלנ"י שעברה מדינת ישראל בעשר השנים האחרונות, לא יכולים עדיין המוכרים לבקש יותר דולרים עבור דירתם, ושער הדולר הנמוך מקשה עליהם לרכוש דירה מקבלן גם אם יצליחו למכור את דירתם הקיימת.

התוצאה מורגשת כבר בפרויקטי בנייה ברחבי הצפון, ובמיוחד באלה המשווקים פרוייקטי יוקרה ברמת מחיר המתאימה למשפרי דיור, לא לרוכשי דירה ראשונה. יותר ויותר יזמים מדווחים כי למרות התעניינות ערה בפרויקטים שלהם, כמעט ולא נעשות עסקאות בחדשים האחרונים.

מדובר בתופעה זמנית, לדעתנו. הקבלנים רוצים למכור את המלאי שלהם והקונים רוצים לעבור כבר לבית החדש שבחרו.  בשער הדולר הנמוך, אין ביניהם הסכמה על המחיר, אבל כרגיל, אם יש רצון, תימצא גם יכולת.  הקבלנים יצטרכו להוריד את המחיר השקלי אותו הם מבקשים עבור הפרויקטים, או שהקונים יצטרכו להשלים את הפער השקלי על ידי זה שישלמו "יותר דולרים". בינתיים, מתעכבות עסקאות קבלנים רבות בשל כך. איך תיאר זאת אחד הקבלנים עמם שוחחנו? המוכרים והקונים מחכים כל אחד לראות "מי ימצמץ ראשון"...