האטרקטיביות בזכרונה למשקיעים מיקומו של הר זכרונה יפהפה. הטופוגרפיה מבטיחה נוף מדהים לרוב החלקות. פסגת ההר גבוהה ממרכז המושבה זכרון יעקב. ממערב הוא משקיף לכיוון הים התיכון, וממזרח הוא משקיף לכיוון הר חורשן, שמורת טבע שהוכרזה עוד בקופת המנדט הבריטי. הפיתוח בשכונה והפיתוח בזו הצמודה לה ("חלומות זכרון" של שיכון עובדים) צפויים להיות ברמה גבוהה. בית ספר תיכון כבר נבנה בה (ויחל לפעול, כפי הנראה, בשנת הלימודים הבאה). הגישה קלה לכביש 70 ולקטע 18 החדש של כביש 6 הנמצא בסלילה. בשליש הקרקע (כ 200 דונם) ניתן לרכוש מגרשים מאושרים לבניה כיום, מגרש בזכרונה אינו עדיין עבור רוכשי מגרש לבניה עצמית. כיוון שאין עדיין חלוקה למגרשים הקניה הינה ב"מושע" של חלקה "בלתי מסוימת" (כלומר חלק יחסי בתוך חלקה גדולה יותר בה יש למספר בעלים זכויות). אין כל ביטחון כי היתרי בנייה ינתנו בעתיד הנראה לעין, אך הלחץ על המועצה גובר כיוון הקרקע מאושרת להנייה ובינתיים הוסרו למעשה המניעות הטכניות ההיסטוריות למתן היתרי בנייה. הפקעה לצרכי ציבור ללא פיצוי יכולה להגיע ל40% ע"פ חוק, אבל ההערכה היא שכיוון שהגוש כה גדול, היא עשוייה להיות נמוכה יותר בצורה משמעותית (כ 25%). התכנית לזכרונה מינהל מקרקעי ישראל, שהוא בעלים של כשני שליש משטחה של זכרונה, יזם באמצעות חברת מבני תעשיה תכנית אשר מטרותיה הינן תכנון מחודש של מתחם בן כ 861 דונם. התכנית הינה תכנית מפורטת הכוללת איחוד וחלוקה של מגרשים ללא הסכמת הבעלים. השותפות הזו של מינהל מקרקעי ישראל וחברת מבני תעשיה אינו חדש לזכרון יעקב. יחד הם תכננו, מכרו ופיתחו את שכונת גבעת עדן. תכניתם הפעם לשני שליש השטח שבבעלותם, אינה לבניה עצמית (כפי שעשו בגבעת עדן) אלא שיתוף פעולה עם קבלן או קבלנים גדולים אשר יבנו את הבתים בשכונה לרוכשים שיחכרו את הקרקע בבעלות המדינה. התכנית בכללה, חלה גם על בעלי בקרקע הפרטיים המחזיקים ביחד כ 200 דונם. התכנית מקיפה מאד וכוללת: שינוי יעוד שטחים ממגורים ג' (בנייה רוויה) למגורים א' וב' (צמודי קרקע), שינוי יעוד שטח חקלאי למגורים, מרכז מסחרי ושטחי ציבור, קביעת דרכים חדשות, הרחבת דרכים קיימות, הוראות בנייה ופיתוח תשתיות. נציין כי המצב התכנוני היום הינו שעל הגוש מאושרות כבר היום כ 8 תכניות בתוקף. וכרגיל בזכרון יעקב, מי שרוצה להבין את הזכויות הקיימות חייב להבין את מכלול הזכויות והאיסורים בכל אחת מן התכניות. השורה התחתונה הינה, כי על בגוש היום קיימות זכויות בניה מאושרות מפליגות, ואילו התכנית אותה מקדם מינהל מקרקעי ישראל מפחיתה בצורה משמעותית את הצפיפות בשכונה. התכנית עושה זאת בין היתר ע"י הקצאת שטחים עצומים לציבור (לפראקים וכו'). איזור מגורים א' | עד 4 יח"ד לדונם נטו, מגרש מינמילי 500 מ"ר. אחוזי בניה 60%; מחסן דירתי עד 6 מ"ר, מתקנים הנדסיים 7% וחניה 30 מ"ר/יח"ד; חדר מדרגות משותף לשתי דירות עד 12 מ"ר בקומה; מרתף בהיקף קומת קרקע; הבינוי בקוטג'ים בגובה עד 8 מ' בגג שטוח ו-10 מ' בגג רעפים | שמורת טבע | חורש טבעי, בוסתנים, בתה וכדומה בעי ערכיות ושימור | איזור מגורים ב' מיוחד | מגרש מינימלי 1,000 מ"ר ל-2 יח"ד ו-4 "צימרים" או כמו במגורים ב'; השטחים המותרים כמו באזור מגורים ב' | איזור מגורים ב' | מגרש מינימלי 1,000 מ"ר ל-6 יח"ד; שטחי הבניה כמו באזור מגורים א'; תוספת קירוי מבואה/יציאה לגינה 20 מ"ר בק' קרקע ולמעט השימוש בשטח כמשרד | איזור מגורים א' מיוחד | מגרש מינימלי 500 מ"ר ליח"ד אחת ושני "צימרים", או כמו במגורים א'; השטחים המותרים לבנייה כמו באזור מגורים א' | שטחי ציבור | דרכים, גינון, מגרשי ספורט ומשחקים וכד'. |
הזכויות לפי תכנית זאת תתבררנה רק לאחר אישור התכנית עם טבלת הקצאות ואיזון עוד חשוב לציין, כי מדינת ישראל, ובעלי הקרקע הפרטיים מחכים בסבלנות שנים על גבי שנים למתן היתרי בנייה בקרקע בה כבר יש להם זכויות בנייה. בחוק התכנון והבניה ניתנה לראש המועצה ולמהנדס המועצה הזכות להתנגד למתן היתרי בניה. ובצדק: משניתן היתר בניה, מחויבת הרשות המקומית לספק שירותים לבעל הזכויות הממש אותן. שירותים אלה כוללים תשתיות, חינוך ועוד. ואכן, התנגדותה ההיסטורית של המועצה למתן היתרי בניה היתה בשל מחסור בתשתיות בזכרון יעקב לשרת שכונה נוספת, ובמיוחד תשתיות ביוב (ונדגיש, זו אינה קרקע "חקלאית". התכניות המאושרות קבעו כבר לפני שנים בתכנית בנין עיר כי השטח נועד לבניה למגורים). אבל כאשר אושר מכון טיהור השפכים המקומי (המשותף לרשויות המקומיות זכרון יעקב, פרדיס וחוף הכרמל) הוסרה למעשה המניעה הזו. עסקאות ומחירים עסקאות בקרקע הפרטית בזכרונה נעשות מזה שנים. מחיר הקרקע תלוי במיקום החלקה, ובמוטיבצית המוכר. המחירים נעים החל מכ 120,000$ לדונם ומעלה. צריך לזכור שבחישוב שטח הקרקע שתיוותר לבניה ומספר היחידות שניתן יהיה לבנות במגרש, יש לקחת בחשבון את ההפקעה הצפויה בעת חלוקת המגרשים ("הפרצלציה"). כך או כך, למרות שמחיר הקרקע גבוה משמעותית ממחיר קרקע חקלאית בסמוך, יש לזכור כי מדובר בקרקע מאושרת לבנייה (למרות שלא ניתנים היתרים, עדיין), ומחיר הקרקע נמוך בצורה משמעותית ממחיר קרקע זמינה לבניה מיידית בזכרון יעקב. מה שמוזיל את הקרקע הינו התנגדותה הגורפת של המועצה למתן היתרי בנייה במקום, אבל ברמת מחיר זו מסתבר כי יש משקיעים שכבר מניחים כי מדובר רק בענין של זמן.
גרסא של מאמר זה מאת יואב איתיאל הופיעה ב"מגזין המושבות" יואב איתיאל הוא מבעלי "בראל נכסים"
© 2006 כל הזכויות שמורות לבראל נכסים בזכרון יעקב, בע"מ
|
