זכרון יעקב - שכונת "וילות בחורש"

וילות בחורשמוילות בחורש לחורש בוילות

שכונת "וילות בחורש" בזכרון יעקב מציעה איכות חיים של פרבר אמריקאי מודרני, בקרבת מרכז המושבה. לא במקרה, היא מבוקשת מאד על ידי עולים חדשים, ותושבים חוזרים מארה"ב.

 

השכונה גובלת במושבה הותיקה של זכרון יעקב כשגבולה הדרומי נושק לבתים לאורך רחוב המייסדים ודרך פינלס. במזרח גבולה ברחוב הארזים, וסיומם המזרחי של רחובות השזיף והתפוח. בצפון מזרח גבולה הוא הבתים הצופים לנוף ברחוב התפוח ובמערב היא מסתיימת בבית הספר "החורש" ומבני הספורט ו"ההצמחה" ההולכים ונבנים שם באזור מה שהיה אמור להיות תוואי הכביש העוקף הצפוני.

 

תחילתה של השכונה ברכישת הקרקע הפרטית מהבעלים. חברת צפחה (היום צפחה אינטרנשיונל), שבנתה בזכרון יעקב גם את שכונת "מול היקב" ושבשליטת מוריס ברכפלד רוכשת את הקרקע וב- 1995 יוזמת את פיתוח שכונת המגורים.  החברה חוברת למשרד האדריכלים קהת-מנספלד (שנוסד על ידי פרופסור אל מנספלד, חתן פרס ישראל לארכיטקטורה) מי שתכנן, בין השאר, את מוזיאון ישראל. קשה להאמין, אבל רק לפני כ 11 שנה עוד היה חורש גדול במקום בו ניצבים היום בתי השכונה.

 

אופיים של הבתים שנבנו משקף את אופיו של האדריכל. פשטות ישראלית מודרנית ובמובן הטוב של הביטוי. מכירים את הקוביות הלבנות העולות ויורדות של מבנה מוזיאון ישראל בירושלים? גם בוילות בחורש. הבתים שווקו בשישה דגמים אמנם, אבל בכולם מוטיבים חוזרים. כל הבתים צבועים לבן, בכולם היה נסיון עיקש של האדריכל להעלים את גג הרעפים המשופע שחויב בו על פי תכנית בנין העיר של זכרון יעקב (עוד נחזור למשמעויות של המאבק הזה). הפתרון היה שלכל הבתים גג רעפים אמנם, אולם הוא מוחבא במבט ממפלס הרחוב ע"י מעקה הסובב את הגג, כך שמהקרקע דומה כי לבתים גג שטוח, כפי שחשב האדריכל כי נכון יהיה לעצבם. תכנון הבתים הוא נוח מאד, כיאות למשרד אדריכלים מהשורה הראשונה. חלק מהבתים בנוי במפלסים, כך שבמעבר ממפלס למפלס עולים או יורדים חצי קומה בלבד. תכנון זה תופס שטח קרקע רב יותר ומשאיר גינה קטנה יותר, אבל הוא נוח מאד לתנועה בתוך הבית. ברוב הבתים קיים חלל בגובה כפול באזור פינת האוכל. החלל הכפול נותן הרגשת רחבות לאזור ציבורי זה של הבית, ומאפשר לאלה הרוצים בכך (וחלק מהדיירים כבר עשו זאת) לסגור אותו במפלס הקומה העליונה לחדר נוסף (מעין מיני מעטפת). אשר ליתרון החזותי של "העלמת" גג הרעפים, אליה וקוץ בה: שיפוע גג הרעפים היורד לתוך מסגרת הגג "השטוח" מחייב מערכת ניקוז טובה, ביצוע קפדני של תכנון הפרטים, ותחזוקה של המרזבים. בהעדרם, סבלו רבים מהרוכשים מבעיות רטיבות בבתים עד שתיקנו במשך השנים את המפגע הזה. את השכונה הקימו עבור צפחה מספר קבלנים מבצעים, ולא כולם עמדו כפי הנראה בסטנדרטים הנדרשים. היום, כאמור, תוקנו כבר המפגעים על ידי הרוכשים.

 

נוה שליוצפיפות הבניה בשכונה נמוכה יחסית. שטח המגרשים כ 500-600 מ"ר, והם מיועדים בתכנית בנין עיר לבניית יחידת דיור אחת, קרי "וילות". 36% בניה משמעם בניה של בית בן לא יותר מ 180-200 מ"ר על מגרש בשכונה. בהתחשב בכך שמטרים רבועים אלה של בית מתחלקים ביון שתי קומות, מדובר בלא יותר מכרבע שטח הקרקע הנתפס על ידי הבתים (קצת יותר בבתים המתוכננים במפלסים). ואכן, היום, כשעברו כבר למעלה מעשר שנים מאז נבנתה השכונה, וגם העצים שניטעו עם הקמתה בגרו כבר, השכונה ירוקה מאד וירוק זה מוסיף לחזותה המלבבת ואיכות החיים של תושביה. רמת הפיתוח בשכונה גבוהה מאד. העבודות הסתיימו אמנם רק לפני כשנתיים לאחר מאבק עיקש של התושבים במועצה המקומית, אבל המאבק והפיתוח שבא בעקבותיו כבר מאחורינו. כל התשתיות תת קרקעיות כך שאין בנראה חוטי חשמל, טלפון וטלוויזיה בכבלים. מדרכות באבן משולבת, גדרות, עמודי תאורה ושאר אלמנטי "ריהוט הרחוב" נאים ואחידים. יתרונות אחרים בשכונה הם אופי הבתים ההומוגני (וילות בלבד), גינות ציבוריות, מרחק הליכה אפשרי למרכז המושבה, בתי ספר ובתי כנסת. לבתים רבים נוף עמק והרים. לחלק מהבתים נוף (חלקי) גם לים.

 

סה"כ שווקו כ- 100 בתים בשכונה, ובמחירים גבוהים יחסית לזכרון יעקב של אמצע שנות התשעים: בין 350,000$ ל 450,000$. כשהסתיימה הבניה שווקו החל משנת 1999 גם מגרשים לבניה עצמית, במחירים שהחלו בכ- 125,000$ למגרש של כחצי דונם בשנת 1999 והגיעו ל כ- 230,000$ למגרש בשנת 2003 עם סיום השיווק שהתנהל בעצלתיים תוך העלאה מתמדת של המחירים.

 

השכונה קסמה לחיפאים רבים, חלקם אלה שראו בה חלופה למגורים בשכונת דניה, ואכן בראשיתה היו המחירים בוילות בחורש כחצי ממחיר בית זהה בשכונה חיפאית יקרתית זו. המחירים הגבוהים הביאו לשכונה קהל חזק כלכלית וברמה סוציו אקונומית גבוהה. הרבה רופאים ועורכי דין.  גם עולים: בגל הראשון היו גם כמה מתעשרים חדשים שהגיעו מברית המועצות לשעבר (אלה עזבו מאז לקיסריה, הרצלייה ואיזור המרכז), ובשנים האחרונות גם אנשי הייטק וגם הרבה עולים ותושבים חוזרים בעיקר מארה"ב. בין אלה האחרונים גם חובשי "כיפות סרוגות" הנהנים ממרחק הליכה סביר למבתי הכנסת של מרכז המושבה, בית הספר הממלכתי דתי "יעבץ" ובית הכנסת הפועל בשבתות ובחגים בבית הספר הממלכתי "החורש".

 

נוה שליואבל מה שנקרא היום נדל"נית "וילות בחורש" לא החל בפרוייקט "וילות בחורש" של צפחה. השכונה עוטפת כפרסה את מה שהיה פעם "שיכון צפון" או "השיכון הצפוני" של נווה שלו, אחד האיזורים היפים ביותר של זכרון יעקב, ואחד הבודדים שעוד נותר להם "אופי של פעם" ואותנטיות. השכונה נבנתה בשנות ה 50-60 כשכונת עולים לעולים ממזרח אירופה שהגיעו לזכרון יעקב. בתי הסוכנות שנבנו שם היו קטנטנים, בני כ 40 מ"ר לבית, אבל המגרשים הגדולים וזכויות הבניה הלא בלתי צפופה (4 יח"ד לדונם) עושים היום את הנכשים האלה לבין המבוקשים ביותר גם על ידי "מביני ענין" מקומיים הרואים את הפוטנציאל מעבר לבית מוזנח בלב חצר מעלה עשבים. הרחובות השטוחים, השזיף והתפוח של "שיכון צפון" בתוך "וילות בחורש" עם העצים הגבוהים, הרישול המסוים, והאוירה, עדיין משמרים את הצביון הכפרי הזה של פעם.  ואכן, מחירי הנדל"ן ב"שיכון" האמירו, הדביקו ואף השיגו את מחירי הנכסים בוילות בחורש שעטפה אותם. מחירי הבתים הישנים שם עלו בכ- 50% בשלוש השנים האחרונות.

 

 

מחירים

 

שני גורמים עיקריים משפיעים על מחירי הבתים בשכונת "וילות בחורש": בניה "פרטית" או של הפרויקט, ומיקומם בתוך השכונה. הבתים שנבנו בבנייה פרטית משיגים מחירים גבוהים ממחירי בתי הפרויקט. קשה למצוא בשכונת וילות בחורש בית בפחות מחצי מיליון דולר, ובתים בשכונה יימכרו בדרך כלל בטווח המחירים של כ 500,000-700,000$.  ישנם חריגים: בתים צמודים לנוף ברחוב התפוח ישיגו מחירים גבוהים (למרות קרבתם היחסית לכביש 70) ואם הם מציעים בית מפואר ופינוקים של בריכת שחייה למשל, הם עשויים להגיע ל 800,000$ או יותר. בתים במעלה השכונה בקטע רחוב הארזים הקרוב כבר לרחוב המגינים וכן ברחוב המייש, מאפשרים הליכה קלה למרכז המושבה. יתרון זה יתבטא בדרך כלל במחיר גבוה יותר שמוכנים קונים לשלם בעדם. בתים לאורך דרך פינלס הסואן יחסית, יימכרו החל מכ 430,000$.  בתים להריסה/שיפוץ ברחובות התפוח והשזיף יימכרו בכ- 350,000$ לבית על מגרש של כ 750 מ"ר המיועד ל3 יחידות דיור (אולם יש לזכור כי בד"כ צורתם הגיאומטרית ומינימום גודל מגרש נדרש בתב"ע מאפשרים בנית לא יותר משתי יחידות). קוטג'ים שייבנו על מגרשים אלה יימכרו ברמת ה 400,000$ ומעלה.

 

מגרשים פנויים לבניה בתוך השכונה אין. ממזרח לשכונה קיים מתחם קרקעות גדול בגושים 11323 ו11324 המוגדר בתכנית בנין העיר כקרקע לחקלאות, אך במבט ל"סיומם הבלתי מסוים" של רחובות השכונה ההולכים ממערב למזרח כמו רחוב השזיף ורחוב התפוח, דומה שגם מתכנני העיר והמועצה המקומית אינם בונים על כך שקרקע זו תישאר "חקלאית" לנצח. אכן, מזה מספר שנים פועלים בעלי הקרקע לקידום שינוי ייעוד מתחם גדול זה לבניה למגורים. המועצה, מצידה, מתנגדת באופן גורף לכל שינוי ייעוד מחקלאות למגורים ומתנגדת גם לשינוי זה. אנחנו מעריכים שלאחר פיתוחה של גבעת זמארין, ממזרח למתחם, יבוא גם תורו של מתחם זה שגיאוגרפית וגיאומטרית יישאר כחלל "חקלאי" בלב איזור בנוי, לשנות את ייעודו. בינתיים, נמכרים מגרשים של כחצי דונם "חקלאי" במתחם בכ- 30,000$. קרקע זו נמכרת כ"חלק בלתי מסוים" בתוך חלקות גדולות יחסית של כ 30-40 דונם לחלקה.  אם נניח שמגרש כזה לו היה מאושר לבניה היה נמכר בלפחות 250,000$, נפחית את היטל ההשבחה ונוסיף את עלות הפיתוח, עדיין מחירי המגרשים החקלאיים האלה אטרקטיביים מאד, וזאת כמובן לאלו המניחים שהפשרתם היא ענין לא של "אם" אלא של "מתי".

 

והחורש של וילות בחורש? היום... היום החורש בוילות... בעיקר בשמות הרחובות: הארזים, התפוח, השזיף, התאנה, הדובדבן, השקמה, המייש, וכו'. את שרידי החורש הטבעי שהיה בשכונה ניתן לראות בקטע העולה מאזור הגן הציבורי ברחוב השזיף, בקטע מתחת לביה"ס "יעבץ", ובמספר עצים שנותרו ברחבי השכונה.

התכניות וצילומי העבר של וילות בחורש מאתר מנספלד קהת

 




גרסא של מאמר זה מאת יואב איתיאל הופיעה ב"מגזין המושבות"

יואב איתיאל הוא מבעלי "בראל נכסים"

© 2006 כל הזכויות שמורות לבראל נכסים בזכרון יעקב, בע"מ